OBSERVATOIRE IMMOBILIER

Investir et acheter dans le 11e arrondissement de Paris

Le 11e est l’un des marchés les plus liquides de l’Est parisien : Bastille, Oberkampf, Charonne et Voltaire concentrent jeunes actifs, couples et profils créatifs. Très bon marché locatif et patrimonial — avec une vigilance absolue sur le bruit nocturne et la hausse récente des prix (+4,6 %/an).

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Population

139 983 habitants (INSEE 2022)

Prix moyen de vente

9 640 €/m² (prix standardisé T4 2025)

Loyer moyen

29 à 37 €/m²/mois (fourchette encadrée — central 33 €/m²)

Rendement brut estimatif

4,11 % brut central (scénario 33 €/m²/mois)

Indicatif, non garanti

Liquidité

Élevée

Niveau de risque

Modéré

Type de marché

Paris — arrondissement

Profil dominant

Acquéreurs & investisseurs

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SYNTHÈSE INVESTISSEUR

Lecture structurée du marché

Prix 9 640 €/m² · loyers 29 à 37 €/m²/mois · rendement brut 4,11 % · +4,6 %/an. Population 139 983 · densité 38 142 hab./km². Liquidité et demande locative 10/10. Ne pas payer après le mouvement sur secteurs « à la mode ».

PROFIL LOCAL

Qui achète, qui loue, comment vit le secteur

Territoire & art de vivre

Vie de quartier intense ; forte profondeur locative. Oberkampf très locatif ; Charonne plus résidentiel.

Profil des acquéreurs

Investisseur long terme, jeunes actifs, acquéreurs Oberkampf/Bastille sur T1/T2 rénovés.

Profil des locataires

Jeunes actifs, colocations, meublés ; demande locative profonde (10/10).

MARCHÉ DE VENTE

Prix, liquidité et sélection des biens

Au-dessus de la moyenne Paris ; hausse forte +4,6 % — discipline d’offre. T1/T2 prioritaires.

Repère indicatif : 9 640 €/m² (prix standardisé T4 2025)

MARCHÉ LOCATAIRE

Location, tension locative et rendement

Fourchette 29-37 €/m² ; rendement encore défendable malgré prix montés sur secteurs tendance.

Loyer : 29 à 37 €/m²/mois (fourchette encadrée — central 33 €/m²)
Rendement brut indicatif : 4,11 % brut central (scénario 33 €/m²/mois)

MICRO-SECTEURS

Quartiers et zones d’arbitrage

Une lecture par sous-ensemble géographique permet d’affiner prix, liquidité et profil d’acheteurs.

Bastille / Richard-Lenoir

Très liquide, prix élevés, forte demande.

Prime Est

Oberkampf / Parmentier

Très locatif ; vigilance vie nocturne.

Forte tension

Charonne / Voltaire

Plus résidentiel, compromis long terme.

Plus rationnel

AVANTAGES & VIGILANCES

Forces, limites et risques immobiliers

Atouts du territoire

Liquidité 10/10
Demande locative 10/10
Profondeur de marché
Rendement 8,6/10
Vie de quartier

Limites à intégrer

Hausse +4,6 %
Bruit nocturne
Secteurs à la mode surpayés
DPE ancien
Densité extrême

Risques patrimoniaux et juridiques

Nuisances nocturnes ; prix montés ; DPE/copropriétés anciennes.

Points de contrôle recommandés

Encadrement DRIHL
Nuisances nocturnes
DPE G/F
Hausse récente : négociation

STRATÉGIES D’ACHAT

Arbitrages recommandés selon votre profil

Oberkampf rénové — long terme

Investisseur long terme

DPE D+, loyer DRIHL, rue calme ou semi-calme ; éviter axes nocturnes structurels.

Transports & accessibilité

Métro 1, 5, 8, 9 ; Bastille ; Nation à proximité.

Projets urbains & évolution

Dynamique Est parisien consolidée ; rénovation énergétique parc ancien.

RAPPORT INVESTISSEUR

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Le rapport PDF français détaille le marché de Paris 11e : micro-secteurs, comparables et grille de vigilance.

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Le 1er arrondissement condense l’ultra-centre patrimonial parisien : Louvre, Palais-Royal, Les Halles et Saint-Germain-l’Auxerrois forment un marché de rareté extrême, à dominante touristique, tertiaire et transmission patrimoniale. Avec seulement 15 475 habitants pour 8 456 hab./km², la profondeur résidentielle est limitée — chaque acquisition se joue à l’échelle de l’adresse, de la vue et de la copropriété.

Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 3,97 % brut central (scénario 38 €/m²/mois)

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Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 3,86 % brut central (scénario 37 €/m²/mois)

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Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 4,02 % brut central (scénario 38,5 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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SOURCES

Références et actualisation

INSEE — COM-75111RP2022 — mai 2026
Notaires du Grand ParisT4 2025 — 9 640 €/m²

Dernière mise à jour indicative : 29 mai 2026

Les données présentées sont fournies à titre indicatif, à partir de sources publiques ou professionnelles disponibles à la date de rédaction. Elles peuvent évoluer et ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier, ni une recommandation d’investissement personnalisée. Toute décision d’achat, de vente, de location ou d’investissement doit être confirmée par une analyse du bien, de l’immeuble, de la copropriété, de l’urbanisme, du financement et de la situation personnelle de l’acquéreur.