OBSERVATOIRE IMMOBILIER

Expertise immobilière locale, patrimoniale et professionnelle

Une bibliothèque d’analyses de marché rédigées par Maison Belrose pour éclairer vos décisions — sans promesse de performance, avec une lecture prudente des territoires.

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NOTRE APPROCHE

Pourquoi un observatoire plutôt qu’un blog

Chaque territoire fait l’objet d’une fiche structurée et d’un rapport investisseur PDF en français. L’objectif : comprendre un marché local avant d’estimer, d’acheter ou de confier une recherche — avec des données indicatives à confronter au bien réel.

RAPPORTS DISPONIBLES

Analyses locales publiées

Chaque fiche est rédigée à partir de sources professionnelles et d’une connaissance terrain. Les rapports PDF français complètent la lecture web.

DépartementType de marché

À la une

Val-de-Marne — RER D, report Charenton et Maisons-Alfort · Dept. 94

Alfortville

Alfortville est un marché compact (45 300 habitants) de report Charenton/Maisons-Alfort : RER D, métro 8 proche, rendement 5,40 % et liquidité 5/5. La hausse récente (+5,3 %/an) rappelle de ne pas surpayer — arbitrer Nord/Charenton et gare RER contre le Sud plus accessible, avec pauvreté 17 % à intégrer dans chaque rue.

Prix vente: 4 580 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,40 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — bassin familial sud, RER B et Orlyval · Dept. 92

Antony

Antony concentre la demande résidentielle du sud 92 : 63 200 habitants, 52 % de propriétaires, RER B et Orlyval, bassin scolaire recherché. Liquidité maximale (5/5) et transformation 4,5/5 (ligne 18 via Massy/Orly) — mais le rendement reste modéré (5,12 %) et la correction récente (-3,7 %/an) impose une discipline prix sur chaque micro-secteur.

Prix vente: 4 690 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,12 % brut central

Petite couronne

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Val-de-Marne — report sud parisien, RER Laplace · Dept. 94

Arcueil

Arcueil joue la carte du report sud parisien avec une rareté : +2,3 % sur un an alors que la petite couronne corrige. RER B Laplace, Vache Noire, proximité Montrouge et Cachan — rendement 5,13 % et liquidité 4,5/5, mais pauvreté 17 % et micro-secteurs très discriminants.

Prix vente: 5 030 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,13 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — report cadres/familles · Dept. 92

Asnières-sur-Seine

Asnières-sur-Seine est un très bon marché de report pour cadres et familles, plus accessible que Levallois ou Courbevoie. Le potentiel dépend fortement du secteur : la commune n’est pas homogène — Bécon prime, Courtilles à auditer.

Prix vente: 5 820 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 4,21 % brut central

Petite couronne

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Seine-Saint-Denis — Grand Paris, transformation, rendement expert · Dept. 93

Aubervilliers

Aubervilliers est le marché le plus risqué du lot (score 5/5) : 91 200 habitants, pauvreté 38 %, 20 % de propriétaires — mais rendement brut 6,18 %, liquidité 5/5 et transformation 4,5/5 (Grand Paris, Plaine Commune, héritage olympique). Investisseur expert uniquement : Mairie/métro 12 ou Quatre-Chemins sélectif, jamais Fort d’Aubervilliers sans décote majeure et horizon long.

Prix vente: 3 590 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 6,18 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — Grand Paris ligne 4 et 15 · Dept. 92

Bagneux

Bagneux est un pari Grand Paris double : métro 4 en service, future ligne 15 Sud, rendement brut parmi les plus élevés du 92 sud (5,39 %). Mais le marché corrige (-5,5 %/an, -10,3 % sur 5 ans) et le profil social est contrasté (pauvreté 20 %) — investisseur actif exigeant une décote nette, jamais le récit « ligne 15 » seul.

Prix vente: 4 630 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,39 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — petite couronne ouest · Dept. 92

Boulogne-Billancourt

Boulogne-Billancourt est la première commune des Hauts-de-Seine par la population et l’un des bassins résidentiels les plus profonds de la petite couronne ouest. Entre cadres du tertiaire local, familles installées et proximité immédiate de Paris 16e, le marché se lit davantage comme une valeur patrimoniale défensive que comme un terrain de rendement pur. Cette fiche structure les ordres de grandeur du rapport investisseur Maison Belrose — sans promesse de performance.

Prix vente: 8 280 €/m² (appartements anciens, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 3,45 % brut central (scénario théorique — hors frais, vacance et fiscalité)

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — familial RER B, entre Sceaux et Antony · Dept. 92

Bourg-la-Reine

Bourg-la-Reine est une commune compacte (21 050 habitants) tirée par le RER B et la proximité de Sceaux et Antony : patrimonial 3,9/5, rendement 5,04 %, risque faible (1/5). La correction (-4,5 %/an, -10,9 % sur 5 ans) ouvre une fenêtre si la décote compense les défauts — jamais la moyenne communale seule.

Prix vente: 5 140 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,04 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — familial résidentiel, compromis ouest parisien · Dept. 92

Bois-Colombes

Bois-Colombes offre un compromis ouest parisien rare : patrimonial 4,2/5, risque 1/5, centre-ville familial et accès La Défense (Transilien J/L). Rendement 4,45 % et correction (-2,6 %/an, -9,4 % sur 5 ans) — arbitrer centre/gare contre Les Vallées, sans surpaye le récit « mini Neuilly ».

Prix vente: 5 980 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 4,45 % brut central

Petite couronne

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Val-de-Marne — village Marne et Grand Paris Est · Dept. 94

Bry-sur-Marne

Bry-sur-Marne est un petit marché résidentiel calme (17 400 hab.) adossé au RER A et au pôle Noisy-Champs : rendement 5,08 % et +13,4 % sur cinq ans signalent une dynamique récente — prudence sur les prix déjà revalorisés. Maisons familiales et T3/T4 patrimoniaux prime ; éviter l’atypique sans comparables.

Prix vente: 4 680 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,08 % brut central

Petite couronne

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Val-de-Marne — familial proche Paris 12e · Dept. 94

Charenton-le-Pont

Charenton-le-Pont est un marché familial défensif proche du 12e, actuellement plus négociable après une forte baisse sur 5 ans (-13,1 %). Intéressant si prix corrigé et bien proche métro — fenêtre acheteur possible.

Prix vente: 7 160 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 3,42 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — sud familial Montrouge/Clamart · Dept. 92

Châtillon

Châtillon est le maillon résidentiel entre Montrouge et Clamart : familles, métro 13, tram T6 et future station Châtillon-Montrouge sur la ligne 15 Sud. Rendement correct (4,75 %) avec risque contenu (1,1/5) — l’achat se joue sur copropriété saine et micro-emplacement, pas sur la moyenne communale.

Prix vente: 5 510 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 4,75 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — Grand Paris Sud familial · Dept. 92

Clamart

Clamart est l’alternative familiale rationnelle à Issy ou Meudon : ticket plus bas (5 280 €/m²), rendement brut le plus élevé du lot sud-ouest (4,77 %), marché en profondeur adossé au Grand Paris Sud. L’enjeu n’est pas la commune — c’est la copropriété, le DPE et le micro-emplacement près gare ou Percy.

Prix vente: 5 280 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 4,77 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — Paris Nord-Ouest · Dept. 92

Clichy

Clichy est un marché de rattrapage puissant : plus rentable que les communes prime (4,01 % brut) mais socialement plus contrasté (taux de pauvreté 22 %). Potentiel intéressant si l’on sélectionne la bonne rue et un prix réellement décoté — liquidité 9,0/10.

Prix vente: 6 100 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 4,01 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — volume familial · Dept. 92

Colombes

Colombes est un marché familial de volume (90 692 hab.) avec prix encore abordables et liquidité 9,6/10. Rendement possible (4,35 % brut) — mais la hausse annuelle forte (+10,4 %) exige de vérifier la décote réelle et le micro-secteur.

Prix vente: 4 750 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 4,35 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — La Défense · Dept. 92

Courbevoie

Courbevoie est le marché le plus « La Défense » de la petite couronne : ticket d’entrée plus bas (6 400 €/m²) et rendement brut le plus élevé du lot (3,82 %), mais risque modéré à élevé sur tours, charges et vacance. Arbitrage T2/T3 Bécon ou Gambetta — éviter les actifs purement bureaux sans profondeur locative résidentielle.

Prix vente: 6 400 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 3,82 % brut central

Petite couronne

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Val-de-Marne — préfecture, métro 8, ligne 15 Sud · Dept. 94

Créteil

Créteil concentre un gros volume (93 000 habitants) administratif, universitaire et hospitalier : métro 8, TVM, future ligne 15 Sud — rendement brut 6,17 % et transformation 4,5/5. Mais risque 3/5, pauvreté 18 % et dispersion (Mont-Mesly vs Créteil-l’Échat) : marché de rendement sélectif, jamais la moyenne communale.

Prix vente: 3 600 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 6,17 % brut central

Petite couronne

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Val-de-Marne — Est RER et Val de Fontenay · Dept. 94

Fontenay-sous-Bois

Fontenay-sous-Bois combine village recherché (Rigollots) et hub Val de Fontenay (RER A/E, futur Grand Paris Est) : budget encore cohérent (4 920 €/m²), rendement 5,00 % et liquidité profonde. Deux Fontenay coexistent — prime cadre de vie ou pari transport-bureaux — à ne jamais confondre au prix moyen.

Prix vente: 4 920 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,00 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — métro 13, Grand Paris nord-ouest · Dept. 92

Gennevilliers

Gennevilliers est un marché accessible du 92 nord-ouest (50 200 habitants) : métro 13, tram T1/T2, rendement 5,69 % et liquidité 5/5. Mais risque 3,5/5, pauvreté 22 % et 27 % de propriétaires — forte dispersion entre Gabriel Péri (locatif) et Port/industriel (prudence). Investisseur actif exigeant, jamais la moyenne.

Prix vente: 4 110 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,69 % brut central

Petite couronne

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Val-de-Marne — report Paris 13e/14e, RER B · Dept. 94

Gentilly

Gentilly est un petit marché de report parisien (19 000 habitants) : RER B, Cité universitaire, proximité Paris 13e/14e. La correction récente (-8 %/an) impose une décote nette — les micro-emplacements sont très discriminants (pente, limite Paris, RER B) et le risque social (17 % pauvreté, score 2,6/5) exige une sélection rue par rue.

Prix vente: 5 320 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 4,96 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — sud-ouest parisien · Dept. 92

Issy-les-Moulineaux

Issy-les-Moulineaux combine écosystème bureaux/médias/numérique (64 408 emplois locaux) et marché familial plus rationnel que Boulogne ou Neuilly. Bon compromis patrimonial/rendement si l’actif est proche transport et techniquement sain — avec vigilance sur la future ligne 15 Sud déjà partiellement intégrée dans les prix.

Prix vente: 7 090 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 3,45 % brut central

Petite couronne

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Val-de-Marne — Ivry Confluences, métro 7 et report Paris 13e · Dept. 94

Ivry-sur-Seine

Ivry-sur-Seine combine report Paris 13e et mutation urbaine (Ivry Confluences, Seine-Amont) : métro 7, RER C, tram T9, rendement 5,26 % et liquidité 5/5. Le potentiel est réel mais hétérogène — pauvreté 20 %, risque 2,5/5 : arbitrer Centre/métro contre Ivry-Port (mutation long terme) sans raisonner à l’échelle de la commune.

Prix vente: 4 790 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,26 % brut central

Petite couronne

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Val-de-Marne — bords de Marne · Dept. 94

Joinville-le-Pont

Joinville-le-Pont est une petite commune de bords de Marne (19 600 hab.) où la rareté prime : cadre de vie, RER A et demande familiale solvable. Rendement 4,82 % possible — mais chaque sortie compte ; un bien mal placé sur les quais ou loin du RER peut rester longtemps en vente.

Prix vente: 5 280 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 4,82 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — premium discret, La Défense et Courbevoie · Dept. 92

La Garenne-Colombes

La Garenne-Colombes est une petite commune rare (29 500 habitants) de cadres : patrimonial 5/5, risque 1/5, Transilien L et accès La Défense. Le rendement est comprimé (4,40 %) et la correction sur 5 ans (-12,2 %) ouvre une fenêtre si la décote compense — jamais surpaye le centre-ville premium sans comparables Courbevoie/Colombes.

Prix vente: 6 130 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 4,40 % brut central

Petite couronne

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Val-de-Marne — débordement Paris 13e, métro 7 · Dept. 94

Le Kremlin-Bicêtre

Le Kremlin-Bicêtre capte le débordement Paris 13e et Villejuif : métro 7, ligne 14 proche, demande locative étudiante, hospitalière et d’actifs. Transformation 4,5/5 et liquidité 4,5/5 — mais rendement comprimé (4,96 %), 28 % de propriétaires et pauvreté 16 % : ici on investit sur le micro-secteur métro, pas sur la moyenne communale.

Prix vente: 5 520 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 4,96 % brut central

Petite couronne

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Seine-Saint-Denis — Est premium · Dept. 93

Les Lilas

Les Lilas est un petit marché rare et très demandé aux portes de Paris (23 262 hab.) : bon compromis Est premium, mais rendement plafonné par prix et encadrement — achat sélectif obligatoire. Loyer médian élevé pour le secteur Est (20,4 €/m²).

Prix vente: 6 340 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 3,86 % brut central

Petite couronne

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Val-de-Marne — Est premium familial · Dept. 94

Le Perreux-sur-Marne

Le Perreux-sur-Marne est un marché Est premium familial défensif : 55 % de propriétaires occupants, maisons avec jardin, bords de Marne et RER E. Patrimonial 4,6/5 — rendement secondaire. L’achat protège le capital sur actif sans défaut (école, Marne, copropriété), pas sur un appartement moyen au prix moyen.

Prix vente: 5 030 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 4,89 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — petite couronne ouest · Dept. 92

Levallois-Perret

Levallois-Perret est l’une des communes les plus denses d’Île-de-France (28 431 hab./km²) : marché ultra-liquide, porté par les cadres et la proximité immédiate de Paris 17e. Bon actif de demande locative — mais prix déjà tendus ; il faut acheter un plan efficace, pas une adresse seulement.

Prix vente: 8 550 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 3,34 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — report Paris Sud accessible · Dept. 92

Malakoff

Malakoff joue la carte de l’alternative Paris Sud à ticket plus discipliné que Montrouge ou Vanves : métro 13, marché de report, forte demande sur petites surfaces. La correction sur 5 ans (-16,0 %) ouvre une fenêtre — à condition de négocier sur un actif réellement sain, pas sur un prix déjà recompensé par la narration « proche Paris ».

Prix vente: 6 070 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 4,55 % brut central

Petite couronne

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Val-de-Marne — familial métro ligne 8 · Dept. 94

Maisons-Alfort

Maisons-Alfort est un marché familial encore cohérent en prix, avec métro ligne 8 et profil résidentiel solide. Bon couple rendement/risque (4,58 % brut, rendement 8,9/10) si proche transports et copropriété saine.

Prix vente: 5 340 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 4,58 % brut central

Petite couronne

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Seine-Saint-Denis — Est parisien créatif · Dept. 93

Montreuil

Montreuil est un très grand marché populaire-créatif (110 758 hab.) : potentiel fort mais extrêmement hétérogène. Intéressant pour investisseur actif avec expertise micro-locale — pas pour achat passif. Extension ligne 11 et proximité Paris 20e structurent l’Est.

Prix vente: 5 900 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 3,50 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — verdure et standing sud-ouest · Dept. 92

Meudon

Meudon conjugue forêt, collines et standing familial à deux pas du sud-ouest parisien : marché patrimonial et liquide, porté par cadres et familles — pas par le rendement pur. La hausse récente (+6,4 %/an) rappelle qu’il faut protéger la revente (DPE, rue, prix négocié) plutôt que courir une commune déjà recherchée.

Prix vente: 6 070 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 4,25 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — alternative Paris Sud · Dept. 92

Montrouge

Montrouge est l’alternative rationnelle au sud de Paris : forte demande de jeunes actifs et familles, métro 4 et tram T3a, effet d’alternative au 14e. La hausse récente (+5,6 %/an) impose de négocier — ne pas payer Montrouge comme le 14e parisien.

Prix vente: 6 960 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 3,52 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — La Défense / Grand Paris · Dept. 92

Nanterre

Nanterre est un marché de transformation à prix accessible, adossé à La Défense et au Grand Paris. Potentiel élevé (liquidité 9,8/10) mais risque micro-local et social réel — investisseur actif uniquement, jamais au prix moyen.

Prix vente: 4 820 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 4,28 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — Ouest parisien premium · Dept. 92

Neuilly-sur-Seine

Neuilly-sur-Seine incarne le marché trophy de l’Ouest parisien : préservation de capital, qualité d’adresse et rareté — pas le rendement. Au sommet du lot IDF en prix au m² (11 030 €/m²), la commune attire clientèle internationale et patrimoniale. Achat pertinent uniquement sur actif irréprochable ou décote réelle.

Prix vente: 11 030 €/m² (appartements anciens, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 2,83 % brut central (scénario théorique)

Petite couronne

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Val-de-Marne — Est premium familial · Dept. 94

Nogent-sur-Marne

Nogent-sur-Marne est un très bon Est premium familial avec prix plus raisonnable que Vincennes ou Saint-Mandé. Marché pertinent pour T2/T3/T4 proche RER et bords de Marne qualitatifs — rendement 8,5/10 si achat discipliné.

Prix vente: 5 770 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 4,24 % brut central

Petite couronne

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Seine-Saint-Denis — mutation urbaine · Dept. 93

Pantin

Pantin est un marché de mutation avec prix fortement corrigés à 5 ans (-17,3 %) : potentiel de rebond si achat décoté, mais risque social, encadrement Est Ensemble et hétérogénéité ne doivent pas être sous-estimés. Liquidité 9,0/10.

Prix vente: 5 440 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 3,79 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — hybride La Défense · Dept. 92

Puteaux

Puteaux est une commune hybride : centre ancien résidentiel et front immédiat de La Défense. Prix intermédiaires (6 980 €/m²), dynamique récente (+4,6 %/an) mais risque modéré (6,5/10) sur actifs trop exposés aux tours. Arbitrer centre historique vs résidentiel Bécon-les-Bruyères.

Prix vente: 6 980 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 3,51 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — familial accessible · Dept. 92

Rueil-Malmaison

Rueil-Malmaison offre un marché familial/cadres plus abordable dans le 92, avec une vraie fenêtre de négociation après baisse annuelle (-7,8 %). Rendement brut parmi les plus élevés du périmètre (4,73 %) si proche transport et prix décoté.

Prix vente: 5 180 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 4,73 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — ouest premium familial · Dept. 92

Saint-Cloud

Saint-Cloud est un marché familial haut de gamme à faible densité : revenus très élevés (45 740 €/UC médian), patrimonial 9,4/10. Rendement modéré (3,89 % brut) mais qualité patrimoniale forte ; la future ligne 15 Ouest peut renforcer la liquidité — sans surpayer les chantiers.

Prix vente: 6 300 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 3,89 % brut central

Petite couronne

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Seine-Saint-Denis — rendement et transformation · Dept. 93

Saint-Denis

Saint-Denis est le marché de rendement et de transformation le plus spéculatif du lot : prix bas (3 560 €/m²), rendement brut 5,80 %, Grand Paris puissant — mais risque social, encadrement Plaine Commune et sélection micro-locale sont déterminants. Investisseur expert uniquement.

Prix vente: 3 560 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 5,80 % brut central

Petite couronne

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Yvelines — Ouest premium familial · Dept. 78

Saint-Germain-en-Laye

Saint-Germain-en-Laye est un marché premium familial de l’Ouest : cadre de vie, écoles et RER A structurent une demande patrimoniale forte. La hausse sur 5 ans (+15,1 %) impose prudence : acheter la qualité, pas l’euphorie.

Prix vente: 5 950 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 4,11 % brut central

Grande couronne

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Val-de-Marne — Est parisien patrimonial · Dept. 94

Saint-Mandé

Saint-Mandé est un petit marché premium de l’Est (21 223 hab.) : patrimonial 9,8/10, prix 8 640 €/m², liquidité plus faible (5,9/10) mais dynamique récente (+4,7 %/an). Logique résidence principale et transmission — comparable à Vincennes en standing, avec moins de volume et plus de rareté.

Prix vente: 8 640 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 3,31 % brut central

Petite couronne

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Val-de-Marne — RER A, bords de Marne, familial premium · Dept. 94

Saint-Maur-des-Fossés

Saint-Maur-des-Fossés est un marché familial premium (75 600 habitants, 56 % propriétaires, pauvreté 8 %) : RER A, bords de Marne, rareté résidentielle. Patrimonial 3,8/5, risque 1/5 et transformation 4,5/5 (ligne 15 Saint-Maur-Créteil) — ici on achète le cadre de vie et La Varenne, pas un rendement maximisé (4,71 %).

Prix vente: 5 220 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 4,71 % brut central

Petite couronne

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Seine-Saint-Denis — Grand Paris · Dept. 93

Saint-Ouen-sur-Seine

Saint-Ouen-sur-Seine est un marché de transformation déjà fortement repricé par le métro 14, les Docks et l’héritage olympique. Potentiel réel (demande locative 9,9/10) mais risque de payer trop cher une histoire déjà intégrée — investisseur actif uniquement.

Prix vente: 6 420 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 3,21 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — parc, écoles et RER B · Dept. 92

Sceaux

Sceaux est un marché patrimonial porté par le parc, les écoles et une clientèle familiale CSP+ (RER B Robinson/Sceaux) : patrimonial 4,6/5, rendement comprimé (4,05 %). La hausse récente (+5,8 %/an) rappelle qu’ici on achète la rareté foncière et la rue Houdan — pas un rendement maximisé.

Prix vente: 6 520 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 4,05 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — cadres et La Défense · Dept. 92

Suresnes

Suresnes est un marché patrimonial et liquide, porté par les cadres, la proximité de La Défense et un standing familial affirmé. Le rendement est comprimé : l’achat n’a de sens que si l’emplacement, le DPE et le prix négocié protègent la revente.

Prix vente: 6 410 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 4,31 % brut central

Petite couronne

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Hauts-de-Seine — report Paris 15e · Dept. 92

Vanves

Vanves est un petit marché dense (28 000 hab., 17 949 hab./km²) où l’intention d’achat est forte par simple proximité du 15e parisien. Loyer médian élevé (24,5 €/m²) mais prix en hausse (+5,9 %/an) : arbitrer comme un report parisien — rareté oui, surpaye non.

Prix vente: 6 250 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 4,70 % brut central

Petite couronne

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Yvelines — patrimoine et familles · Dept. 78

Versailles

Versailles est le marché patrimonial familial majeur des Yvelines : écoles, château, RER et imaginaire patrimonial soutiennent une demande profonde. Défensif long terme — rendement correct seulement si achat sous contrôle, jamais au prix moyen sans sélection.

Prix vente: 6 340 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 3,86 % brut central

Grande couronne

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Val-de-Marne — Est parisien premium · Dept. 94

Vincennes

Vincennes est l’un des marchés les plus défensifs de l’Est parisien : familial, connecté (métro 1 + RER A), solvable. Rendement limité mais excellente liquidité sur biens propres proches métro/RER. Profil résidence principale et patrimoine familial premium du Val-de-Marne.

Prix vente: 8 260 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 3,46 % brut central

Petite couronne

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Val-de-Marne — Grand Paris, rendement et transformation Seine-Amont · Dept. 94

Vitry-sur-Seine

Vitry-sur-Seine est un marché de rendement et de transformation : 96 200 habitants, prix les plus accessibles du lot (3 940 €/m²), rendement brut 5,79 % et transformation 4,5/5 (tram T9, RER C, ligne 15 Sud). Mais risque 3,9/5, pauvreté 25 % et dispersion micro-quartiers : investisseur expert uniquement, jamais la moyenne communale.

Prix vente: 3 940 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,79 % brut central

Petite couronne

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Paris intra-muros — Paris Centre · Dept. 75

Paris 1er

Le 1er arrondissement condense l’ultra-centre patrimonial parisien : Louvre, Palais-Royal, Les Halles et Saint-Germain-l’Auxerrois forment un marché de rareté extrême, à dominante touristique, tertiaire et transmission patrimoniale. Avec seulement 15 475 habitants pour 8 456 hab./km², la profondeur résidentielle est limitée — chaque acquisition se joue à l’échelle de l’adresse, de la vue et de la copropriété.

Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 3,97 % brut central (scénario 38 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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Paris intra-muros — Paris Centre · Dept. 75

Paris 2e

Le 2e arrondissement est le plus dense de Paris Centre (20 639 hab./km²) et l’un des plus recherchés par les jeunes actifs, entrepreneurs et profils créatifs. Entre Montorgueil piéton, le Sentier tertiaire et la Bourse institutionnelle, le marché offre une excellente liquidité sur petites surfaces — à condition que le prix intègre les défauts et que la sortie locative soit sécurisée par le DRIHL.

Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 3,86 % brut central (scénario 37 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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Paris intra-muros — Le Marais · Dept. 75

Paris 3e

Le 3e arrondissement — le Marais — conjugue patrimoine, créativité et demande nationale et internationale. Avec 32 772 habitants et une densité de 28 010 hab./km², il offre plus de profondeur résidentielle que le 1er tout en restant un marché de capitalisation haut de gamme. Immeubles anciens, petites surfaces et appartements de charme dominent ; le DPE et la copropriété font souvent la différence entre un bon actif et une passoire payée au prix du quartier.

Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 4,02 % brut central (scénario 38,5 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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Paris intra-muros — Paris Centre · Dept. 75

Paris 4e

Le 4e arrondissement réunit l’un des marchés les plus patrimoniaux et internationaux de Paris : Marais historique, île Saint-Louis, Notre-Dame et berges de Seine. La valeur repose sur le caractère, la vue et l’adresse — pas sur un prix moyen d’arrondissement. Actif trophy/prime : acheter pour transmission et liquidité, pas pour le rendement pur.

Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e — Île Saint-Louis hors moyenne)
Rendement brut: 4,18 % brut central (scénario 40 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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Paris intra-muros — Quartier Latin · Dept. 75

Paris 5e

Le 5e arrondissement — le Quartier Latin — conjugue patrimoine académique, institutions et résidence dense (55 925 habitants). Universités, grandes écoles et hôpitaux nourrissent une demande locative étudiante et cadres structurellement profonde. Très bon patrimonial locatif sur petites surfaces bien rénovées — avec vigilance sur la hausse récente des prix (+4,9 %/an).

Prix vente: 11 620 €/m² (prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 3,72 % brut central (scénario 36 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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Paris intra-muros — Saint-Germain · Dept. 75

Paris 6e

Le 6e arrondissement est le marché résidentiel le plus cher de Paris au T4 2025 (13 400 €/m²). Saint-Germain-des-Prés, Odéon et Notre-Dame-des-Champs concentrent prestige, clientèle internationale et biens rares. Conservation de capital haut de gamme : rendement secondaire, sélection impitoyable — refuser tout actif sans qualité distinctive.

Prix vente: 13 400 €/m² (record Paris, T4 2025)
Rendement brut: 3,58 % brut central (scénario 40 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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Paris intra-muros — rive gauche ouest · Dept. 75

Paris 7e

Le 7e arrondissement est un marché patrimonial et institutionnel : vues Tour Eiffel, Invalides, ambassades, écoles internationales et clientèle résidentielle plus familiale que les hyper-centres touristiques. Actif premium idéal pour conservation et transmission — non optimisé pour le rendement. Densité modérée (11 784 hab./km²) pour Paris intra-muros.

Prix vente: 12 940 €/m² (prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 3,62 % brut central (scénario 39 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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Paris intra-muros — rive droite ouest · Dept. 75

Paris 8e

Le 8e arrondissement mêle bureaux, luxe et résidentiel avec une population modeste (35 418 hab., densité 9 128 hab./km²). Triangle d’Or, Madeleine et quartier Europe segmentent un marché très hétérogène : opportuniste haut de gamme uniquement sur décote ou actif rare — ne jamais acheter un bien banal au prix prime.

Prix vente: 11 500 €/m² (prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 3,97 % brut central (scénario 38 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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Paris intra-muros — Opéra / Grands Boulevards · Dept. 75

Paris 9e

Le 9e arrondissement est l’un des meilleurs compromis centralité, liquidité et équilibre patrimoine/rendement de Paris intra-muros : 58 419 habitants, image montante, forte demande des jeunes actifs et familles urbaines. Prix 10 280 €/m² — sous le 6e/7e — mais +6,5 %/an : attention à la hausse déjà actée avant d’acheter.

Prix vente: 10 280 €/m² (prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 3,97 % brut central (scénario 34 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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Paris intra-muros — Est central · Dept. 75

Paris 10e

Le 10e arrondissement mêle Canal Saint-Martin, République et les gares du Nord et de l’Est : un marché dense, jeune et très locatif, avec une hétérogénéité forte selon la rue, l’étage et les nuisances. Le rendement relatif dépasse souvent les arrondissements prime — uniquement si la sélection micro-locale est très stricte.

Prix vente: 8 900 €/m² (prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 4,31 % brut central (scénario 32 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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Paris intra-muros — Est · Dept. 75

Paris 11e

Le 11e est l’un des marchés les plus liquides de l’Est parisien : Bastille, Oberkampf, Charonne et Voltaire concentrent jeunes actifs, couples et profils créatifs. Très bon marché locatif et patrimonial — avec une vigilance absolue sur le bruit nocturne et la hausse récente des prix (+4,6 %/an).

Prix vente: 9 640 €/m² (prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 4,11 % brut central (scénario 33 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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Paris intra-muros — Est résidentiel · Dept. 75

Paris 12e

Le 12e offre un profil résidentiel et familial atypique à Paris : densité modérée (8 565 hab./km²) malgré 139 788 habitants. Nation, Daumesnil et Picpus combinent connectivité et prix sous la moyenne parisienne — bon compromis défensif/rendement pour l’investisseur prudent.

Prix vente: 8 700 €/m² (prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 4,21 % brut central (scénario 30,5 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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Paris intra-muros — Sud-Est · Dept. 75

Paris 13e

Le 13e est un grand arrondissement en mutation : Butte-aux-Cailles, Paris Rive Gauche, Tolbiac et BNF. Prix sous moyenne parisienne et stabilité -0,2 %/an : marché de value investing parisien — micro-emplacements et actifs rénovables, avec audit renforcé sur tours et copropriétés.

Prix vente: 8 510 €/m² (prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 4,16 % brut central (scénario 29,5 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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Paris intra-muros — Sud · Dept. 75

Paris 14e

Le 14e réunit résidence, universités et hôpitaux : marché équilibré et liquide pour familles, étudiants et cadres cherchant un Paris moins spéculatif que le centre. Très bon compromis patrimonial sud parisien — la hausse +5,8 %/an doit être intégrée dans chaque négociation.

Prix vente: 9 350 €/m² (prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 3,91 % brut central (scénario 30,5 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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Paris intra-muros — Rive gauche ouest · Dept. 75

Paris 15e

Le 15e est le plus grand arrondissement parisien (228 754 habitants) : résidentiel, familial, dense en services et très liquide. Entre Commerce, Convention, Grenelle et Vaugirard, le marché offre une sécurité patrimoniale moins spéculative que l’hyper-centre — excellent pour l’investisseur prudent sur T2/T3 bien placés et rénovés.

Prix vente: 8 860 €/m² (prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 4,20 % brut central (scénario 31 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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Paris intra-muros — Ouest bourgeois · Dept. 75

Paris 16e

Le 16e est un grand marché résidentiel bourgeois et international, très segmenté entre Auteuil, Passy, Muette et Trocadéro. Biens familiaux et grands appartements dominent. Patrimonial défensif : rendement faible, opportunités possibles après baisse (-1,1 %/an) sur actifs à rénover — jamais un banal au prix prime.

Prix vente: 10 050 €/m² (prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 4,00 % brut central (scénario 33,5 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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Paris intra-muros — Nord-Ouest · Dept. 75

Paris 17e

Le 17e est très segmenté mais liquide : ouest bourgeois (Ternes, Plaine Monceau), Batignolles dynamique et Épinettes plus accessible. Très bon compromis pour investisseur actif — Batignolles/Épinettes bien sélectionnés ou Ternes acheté avec décote.

Prix vente: 9 360 €/m² (prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 4,10 % brut central (scénario 32 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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Paris intra-muros — Nord · Dept. 75

Paris 18e

Le 18e est très contrasté : Montmartre et Jules Joffrin très recherchés, Goutte-d’Or et La Chapelle offrent décote et rendement mais risque micro-local élevé. Potentiel si sélection chirurgicale — très bon rendement relatif (4,36 % central, 9,7/10) mais risque de rue réel.

Prix vente: 8 530 €/m² (prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 4,36 % brut central (scénario 31 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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Paris intra-muros — Nord-Est · Dept. 75

Paris 19e

Le 19e est le moins cher de Paris au T4 2025 (7 560 €/m²) avec le rendement brut central le plus élevé (4,52 %). Poches attractives (Buttes-Chaumont) et poches difficiles : value/yield parisien à condition de maîtriser copropriété, sécurité, DPE et rue.

Prix vente: 7 560 €/m² (prix standardisé T4 2025 — le plus bas Paris)
Rendement brut: 4,52 % brut central (scénario 28,5 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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Paris intra-muros — Est populaire en mutation · Dept. 75

Paris 20e

Le 20e est un grand arrondissement populaire en mutation : Gambetta, Jourdain, Charonne et Père-Lachaise concentrent les poches recherchées. Très bon terrain d’investissement équilibré à l’Est — surtout T2/T3 rénovés dans les bons micro-secteurs, avec discipline sur rue et DPE.

Prix vente: 8 300 €/m² (prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 4,27 % brut central (scénario 29,5 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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