OBSERVATOIRE IMMOBILIER

Investir et acheter dans le 15e arrondissement de Paris

Le 15e est le plus grand arrondissement parisien (228 754 habitants) : résidentiel, familial, dense en services et très liquide. Entre Commerce, Convention, Grenelle et Vaugirard, le marché offre une sécurité patrimoniale moins spéculative que l’hyper-centre — excellent pour l’investisseur prudent sur T2/T3 bien placés et rénovés.

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Population

228 754 habitants (INSEE 2022)

Prix moyen de vente

8 860 €/m² (prix standardisé T4 2025)

Loyer moyen

27 à 35 €/m²/mois (fourchette encadrée — central 31 €/m²)

Rendement brut estimatif

4,20 % brut central (scénario 31 €/m²/mois)

Indicatif, non garanti

Liquidité

Élevée

Niveau de risque

Modéré

Type de marché

Paris — arrondissement

Profil dominant

Acquéreurs & investisseurs

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SYNTHÈSE INVESTISSEUR

Lecture structurée du marché

Prix 8 860 €/m² · loyers 27 à 35 €/m²/mois · rendement brut central 4,20 % · -0,4 %/an. Thèse : marché défensif, profondeur exceptionnelle, écarts Vaugirard/Grenelle/Porte de Versailles. Risque 9,0/10 · rendement 8,8/10.

PROFIL LOCAL

Qui achète, qui loue, comment vit le secteur

Territoire & art de vivre

Art de vivre résidentiel : commerces, marchés, lignes 6, 8, 10, 12, RER C. Sud (Vaugirard, Convention) familial ; Grenelle et front de Seine plus animés.

Profil des acquéreurs

Familles parisiennes, investisseurs prudents long terme, acquéreurs recherchant surface et liquidité hors hyper-centre prestige.

Profil des locataires

Familles, cadres Montparnasse-Invalide, location longue durée stable ; demande locative 10/10.

MARCHÉ DE VENTE

Prix, liquidité et sélection des biens

Sous moyenne Paris ; -0,4 % : négociation possible. Écarts 20-30 % selon rue, DPE, copropriété. Parc 1960-1980 à auditer.

Repère indicatif : 8 860 €/m² (prix standardisé T4 2025)

MARCHÉ LOCATAIRE

Location, tension locative et rendement

Encadrement DRIHL ; rendement modéré mais stable. Porte de Versailles : vérifier nuisances événementielles.

Loyer : 27 à 35 €/m²/mois (fourchette encadrée — central 31 €/m²)
Rendement brut indicatif : 4,20 % brut central (scénario 31 €/m²/mois)

MICRO-SECTEURS

Quartiers et zones d’arbitrage

Une lecture par sous-ensemble géographique permet d’affiner prix, liquidité et profil d’acheteurs.

Commerce / Convention

Très résidentiel et liquide, familles et jeunes actifs.

10 000 à 12 000 €/m² (ordre de grandeur)

Privilégier PV d’AG et charges.

Grenelle / Motte-Picquet

Plus premium, proche 7e ; Beaugrenelle et Seine.

9 800 à 11 800 €/m² (ordre de grandeur)

Attention rez-de-chaussée bruyants.

Vaugirard — Convention

Secteur familial recherché, rues calmes, bonne desserte métro.

10 000 à 12 000 €/m² (ordre de grandeur)

Javel — Front de Seine

Mix patrimonial et modernisation ; due diligence renforcée.

9 200 à 11 200 €/m² (ordre de grandeur)

AVANTAGES & VIGILANCES

Forces, limites et risques immobiliers

Atouts du territoire

Profondeur de marché exceptionnelle (228 754 hab.)
Liquidité revente 10/10
Demande familiale durable
Rendement 8,8/10
Risque 9,0/10

Limites à intégrer

Rendement modéré vs Est parisien
Moins « sexy » pour spéculation
Écarts micro-secteurs marqués
Porte de Versailles : nuisances
Parc ancien DPE

Risques patrimoniaux et juridiques

Rendement modéré ; écarts entre belles rues et axes bruyants ; copropriétés volumineuses ; DPE parc années 70-80.

Points de contrôle recommandés

Encadrement des loyers DRIHL par adresse
DPE G/F : calendrier 2025-2028
Copropriétés volumineuses : travaux votés, fonds travaux
DVF et comparables avant offre

STRATÉGIES D’ACHAT

Arbitrages recommandés selon votre profil

T2/T3 défensif — Convention/Vaugirard

Investisseur prudent

Copropriété saine, DPE D+, loyer DRIHL ; logique résidence ou location stable.

Rénovation énergétique sur décote

Acquéreur rénovateur

Sur DPE dégradé acheté avec décote, travaux maîtrisés restaurent liquidité.

Transports & accessibilité

Métro 6, 8, 10, 12 ; RER C (Javel, Pont de l’Alma selon secteur) ; bus vers rive gauche ouest.

Projets urbains & évolution

Évolution berges, réhabilitation parcs logements ; Porte de Versailles et grands équipements — lecture PLU et visites multi-horaires.

RAPPORT INVESTISSEUR

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Le rapport PDF français détaille le marché de Paris 15e : micro-secteurs, comparables et grille de vigilance.

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Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 3,97 % brut central (scénario 38 €/m²/mois)

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Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 3,86 % brut central (scénario 37 €/m²/mois)

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Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 4,02 % brut central (scénario 38,5 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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SOURCES

Références et actualisation

INSEE — COM-75115RP2022 — mai 2026
Notaires du Grand ParisT4 2025 — 8 860 €/m²
DRIHLEncadrement 2025

Dernière mise à jour indicative : 29 mai 2026

Les données présentées sont fournies à titre indicatif, à partir de sources publiques ou professionnelles disponibles à la date de rédaction. Elles peuvent évoluer et ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier, ni une recommandation d’investissement personnalisée. Toute décision d’achat, de vente, de location ou d’investissement doit être confirmée par une analyse du bien, de l’immeuble, de la copropriété, de l’urbanisme, du financement et de la situation personnelle de l’acquéreur.