OBSERVATOIRE IMMOBILIER

Investir et acheter dans le 16e arrondissement de Paris

Le 16e est un grand marché résidentiel bourgeois et international, très segmenté entre Auteuil, Passy, Muette et Trocadéro. Biens familiaux et grands appartements dominent. Patrimonial défensif : rendement faible, opportunités possibles après baisse (-1,1 %/an) sur actifs à rénover — jamais un banal au prix prime.

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Population

159 733 habitants (INSEE 2022)

Prix moyen de vente

10 050 €/m² (prix standardisé T4 2025)

Loyer moyen

29 à 38 €/m²/mois (fourchette encadrée — central 33,5 €/m²)

Rendement brut estimatif

4,00 % brut central (scénario 33,5 €/m²/mois)

Indicatif, non garanti

Liquidité

Élevée

Niveau de risque

Modéré

Type de marché

Paris — arrondissement

Profil dominant

Acquéreurs & investisseurs

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SYNTHÈSE INVESTISSEUR

Lecture structurée du marché

Prix 10 050 €/m² · loyers 29 à 38 €/m²/mois · rendement brut 4,00 % · -1,1 %/an. Population 159 733 · densité faible (9 758 hab./km²). Fenêtre décote/rénovation possible.

PROFIL LOCAL

Qui achète, qui loue, comment vit le secteur

Territoire & art de vivre

Cadre résidentiel premium ; Passy/Muette défensifs ; Auteuil plus accessible ; Trocadéro vue-dépendant.

Profil des acquéreurs

Familles patrimoniales, clientèle internationale, transmission, rénovateurs sur décote.

Profil des locataires

Familles solvables, diplomates, location longue durée haut de gamme.

MARCHÉ DE VENTE

Prix, liquidité et sélection des biens

Au-dessus moyenne Paris ; -1,1 % : négociation. Grands appartements : liquidité si bien pricés.

Repère indicatif : 10 050 €/m² (prix standardisé T4 2025)

MARCHÉ LOCATAIRE

Location, tension locative et rendement

Rendement faible malgré loyers élevés au m² ; charges copropriété souvent lourdes.

Loyer : 29 à 38 €/m²/mois (fourchette encadrée — central 33,5 €/m²)
Rendement brut indicatif : 4,00 % brut central (scénario 33,5 €/m²/mois)

MICRO-SECTEURS

Quartiers et zones d’arbitrage

Une lecture par sous-ensemble géographique permet d’affiner prix, liquidité et profil d’acheteurs.

Passy / Muette

Premium familial, très défensif.

Haut de gamme ouest

Auteuil

Plus accessible, bon potentiel familial.

Plus rationnel

Trocadéro

International, très dépendant vue/adresse.

Prime vue

AVANTAGES & VIGILANCES

Forces, limites et risques immobiliers

Atouts du territoire

Cadre premium
Demande familiale solvable
Décotes rénovation
Liquidité 10/10
Auteuil : potentiel familial

Limites à intégrer

Rendement faible
Ticket élevé
Trocadéro : prix vue
Charges copropriété
Actif banal au prix prime

Risques patrimoniaux et juridiques

Rendement faible ; grands appartements moins liquides si mal pricés ; charges élevées.

Points de contrôle recommandés

Encadrement DRIHL
Charges élevées
Grands appartements : liquidité

STRATÉGIES D’ACHAT

Arbitrages recommandés selon votre profil

Décote — rénovation Auteuil

Patrimoine familial

Profiter de -1,1 % avec décote réelle sur DPE ; copropriété saine.

Transports & accessibilité

Métro 6, 9, 10 ; Trocadéro, Passy ; RER C.

Projets urbains & évolution

Stabilité patrimoniale ouest parisien.

RAPPORT INVESTISSEUR

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Le rapport PDF français détaille le marché de Paris 16e : micro-secteurs, comparables et grille de vigilance.

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Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 3,97 % brut central (scénario 38 €/m²/mois)

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Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 3,86 % brut central (scénario 37 €/m²/mois)

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Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 4,02 % brut central (scénario 38,5 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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SOURCES

Références et actualisation

INSEE — COM-75116RP2022 — mai 2026
Notaires du Grand ParisT4 2025 — 10 050 €/m²

Dernière mise à jour indicative : 29 mai 2026

Les données présentées sont fournies à titre indicatif, à partir de sources publiques ou professionnelles disponibles à la date de rédaction. Elles peuvent évoluer et ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier, ni une recommandation d’investissement personnalisée. Toute décision d’achat, de vente, de location ou d’investissement doit être confirmée par une analyse du bien, de l’immeuble, de la copropriété, de l’urbanisme, du financement et de la situation personnelle de l’acquéreur.