OBSERVATOIRE IMMOBILIER

Investir et acheter dans le 18e arrondissement de Paris

Le 18e est très contrasté : Montmartre et Jules Joffrin très recherchés, Goutte-d’Or et La Chapelle offrent décote et rendement mais risque micro-local élevé. Potentiel si sélection chirurgicale — très bon rendement relatif (4,36 % central, 9,7/10) mais risque de rue réel.

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Population

185 825 habitants (INSEE 2022)

Prix moyen de vente

8 530 €/m² (prix standardisé T4 2025)

Loyer moyen

27 à 35 €/m²/mois (fourchette encadrée — central 31 €/m²)

Rendement brut estimatif

4,36 % brut central (scénario 31 €/m²/mois)

Indicatif, non garanti

Liquidité

Élevée

Niveau de risque

Modéré

Type de marché

Paris — arrondissement

Profil dominant

Acquéreurs & investisseurs

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SYNTHÈSE INVESTISSEUR

Lecture structurée du marché

Prix 8 530 €/m² · loyers 27 à 35 €/m²/mois · rendement brut 4,36 % · +1,9 %/an. Population 185 825. Écart énorme entre rues voisines.

PROFIL LOCAL

Qui achète, qui loue, comment vit le secteur

Territoire & art de vivre

Montmartre premium touristique ; Jules Joffrin résidentiel équilibré ; Goutte-d’Or rendement/risque.

Profil des acquéreurs

Investisseur actif acceptant due diligence sécurité/nuisances, profils Montmartre patrimoniaux.

Profil des locataires

Demande locative profonde ; locataires variés selon micro-secteur.

MARCHÉ DE VENTE

Prix, liquidité et sélection des biens

Sous moyenne Paris ; +1,9 % modéré. Montmartre hors échelle moyenne.

Repère indicatif : 8 530 €/m² (prix standardisé T4 2025)

MARCHÉ LOCATAIRE

Location, tension locative et rendement

Rendement 9,7/10 ; micro-risque 7,3/10 — sécurité et nuisances variables.

Loyer : 27 à 35 €/m²/mois (fourchette encadrée — central 31 €/m²)
Rendement brut indicatif : 4,36 % brut central (scénario 31 €/m²/mois)

MICRO-SECTEURS

Quartiers et zones d’arbitrage

Une lecture par sous-ensemble géographique permet d’affiner prix, liquidité et profil d’acheteurs.

Montmartre / Abbesses

Très premium, touristique, prix élevés.

Hors moyenne

Jules Joffrin / Lamarck

Résidentiel recherché, bon équilibre.

Solide

Goutte-d’Or / La Chapelle

Prix bas, rendement ; risque fort à diligenter.

Décote — risque

Sécurité et copropriété.

AVANTAGES & VIGILANCES

Forces, limites et risques immobiliers

Atouts du territoire

Rendement relatif supérieur (9,7/10)
Demande locative profonde
Montmartre liquidité
Transformation certains secteurs
Ticket accessible

Limites à intégrer

Risque rue réel
Nuisances/sécurité variables
Écarts micro-énormes
Montmartre cher
Patrimonial 6,6/10

Risques patrimoniaux et juridiques

Micro-risque élevé ; écart entre rues ; Goutte-d’Or : diligence renforcée.

Points de contrôle recommandés

Micro-sécurité et nuisances
Encadrement DRIHL
Montmartre : touristique réglementé

STRATÉGIES D’ACHAT

Arbitrages recommandés selon votre profil

Jules Joffrin — équilibre

Investisseur actif

T2 rénové, rue résidentielle, loyer DRIHL ; éviter Goutte-d’Or sans expertise locale.

Transports & accessibilité

Métro 2, 4, 12 ; Abbesses, Château Rouge ; bus vers nord-est.

Projets urbains & évolution

Transformation urbaine sélective ; Montmartre image consolidée.

RAPPORT INVESTISSEUR

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Le rapport PDF français détaille le marché de Paris 18e : micro-secteurs, comparables et grille de vigilance.

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Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 3,97 % brut central (scénario 38 €/m²/mois)

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Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 3,86 % brut central (scénario 37 €/m²/mois)

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Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 4,02 % brut central (scénario 38,5 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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SOURCES

Références et actualisation

INSEE — COM-75118RP2022 — mai 2026
Notaires du Grand ParisT4 2025 — 8 530 €/m²

Dernière mise à jour indicative : 29 mai 2026

Les données présentées sont fournies à titre indicatif, à partir de sources publiques ou professionnelles disponibles à la date de rédaction. Elles peuvent évoluer et ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier, ni une recommandation d’investissement personnalisée. Toute décision d’achat, de vente, de location ou d’investissement doit être confirmée par une analyse du bien, de l’immeuble, de la copropriété, de l’urbanisme, du financement et de la situation personnelle de l’acquéreur.