OBSERVATOIRE IMMOBILIER

Investir et acheter dans le 19e arrondissement de Paris

Le 19e est le moins cher de Paris au T4 2025 (7 560 €/m²) avec le rendement brut central le plus élevé (4,52 %). Poches attractives (Buttes-Chaumont) et poches difficiles : value/yield parisien à condition de maîtriser copropriété, sécurité, DPE et rue.

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Population

178 371 habitants (INSEE 2022)

Prix moyen de vente

7 560 €/m² (prix standardisé T4 2025 — le plus bas Paris)

Loyer moyen

25 à 32 €/m²/mois (fourchette encadrée — central 28,5 €/m²)

Rendement brut estimatif

4,52 % brut central (scénario 28,5 €/m²/mois)

Indicatif, non garanti

Liquidité

Élevée

Niveau de risque

Modéré

Type de marché

Paris — arrondissement

Profil dominant

Acquéreurs & investisseurs

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SYNTHÈSE INVESTISSEUR

Lecture structurée du marché

Prix 7 560 €/m² · loyers 25 à 32 €/m²/mois · rendement brut 4,52 % · -0,3 %/an. Population 178 371. Rendement score 10/10 · patrimonial 5,0/10.

PROFIL LOCAL

Qui achète, qui loue, comment vit le secteur

Territoire & art de vivre

Ticket d’entrée le plus bas ; potentiel rattrapage long terme ; image hétérogène.

Profil des acquéreurs

Investisseur yield/value, profils maîtrisant risque micro-local et copropriétés.

Profil des locataires

Locataires jeunes actifs Ourcq/Jaurès ; familles Buttes-Chaumont.

MARCHÉ DE VENTE

Prix, liquidité et sélection des biens

-0,3 % : négociation ; ne pas extrapoler moyenne sur rue difficile.

Repère indicatif : 7 560 €/m² (prix standardisé T4 2025 — le plus bas Paris)

MARCHÉ LOCATAIRE

Location, tension locative et rendement

Rendement brut le plus intéressant de Paris intra-muros ; liquidité fragile si mauvaise adresse.

Loyer : 25 à 32 €/m²/mois (fourchette encadrée — central 28,5 €/m²)
Rendement brut indicatif : 4,52 % brut central (scénario 28,5 €/m²/mois)

MICRO-SECTEURS

Quartiers et zones d’arbitrage

Une lecture par sous-ensemble géographique permet d’affiner prix, liquidité et profil d’acheteurs.

Buttes-Chaumont

Meilleure image résidentielle, prix plus élevés.

Prime du 19e

Ourcq / Jaurès

Locatif jeunes actifs ; nuisances à auditer.

Locatif

La Villette / Pont de Flandre

Accessible ; risque micro-local.

Décote — diligence

AVANTAGES & VIGILANCES

Forces, limites et risques immobiliers

Atouts du territoire

Ticket le plus bas Paris
Rendement 10/10
Potentiel rattrapage
Buttes-Chaumont image
Liquidité si bonne adresse

Limites à intégrer

Risque sélection élevé
Sécurité variable
Copropriétés lourdes
Patrimonial 5/10
Liquidité fragile

Risques patrimoniaux et juridiques

Risque sélection très élevé ; copropriétés lourdes ; patrimonial faible.

Points de contrôle recommandés

Sécurité et rue
Copropriétés
Encadrement DRIHL
Ne pas surévaluer rendement espéré

STRATÉGIES D’ACHAT

Arbitrages recommandés selon votre profil

Buttes-Chaumont — équilibre

Investisseur yield prudent

T2 rénové, copropriété saine ; éviter Villette sans expertise.

Transports & accessibilité

Métro 5, 7, 11 ; Stalingrad, Jaurès, Porte de Pantin.

Projets urbains & évolution

Parc de la Villette ; requalification berges Ourcq.

RAPPORT INVESTISSEUR

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Le rapport PDF français détaille le marché de Paris 19e : micro-secteurs, comparables et grille de vigilance.

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Paris intra-muros — Paris Centre · Dept. 75

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Le 1er arrondissement condense l’ultra-centre patrimonial parisien : Louvre, Palais-Royal, Les Halles et Saint-Germain-l’Auxerrois forment un marché de rareté extrême, à dominante touristique, tertiaire et transmission patrimoniale. Avec seulement 15 475 habitants pour 8 456 hab./km², la profondeur résidentielle est limitée — chaque acquisition se joue à l’échelle de l’adresse, de la vue et de la copropriété.

Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 3,97 % brut central (scénario 38 €/m²/mois)

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Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 3,86 % brut central (scénario 37 €/m²/mois)

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Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 4,02 % brut central (scénario 38,5 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

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SOURCES

Références et actualisation

INSEE — COM-75119RP2022 — mai 2026
Notaires du Grand ParisT4 2025 — 7 560 €/m²

Dernière mise à jour indicative : 29 mai 2026

Les données présentées sont fournies à titre indicatif, à partir de sources publiques ou professionnelles disponibles à la date de rédaction. Elles peuvent évoluer et ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier, ni une recommandation d’investissement personnalisée. Toute décision d’achat, de vente, de location ou d’investissement doit être confirmée par une analyse du bien, de l’immeuble, de la copropriété, de l’urbanisme, du financement et de la situation personnelle de l’acquéreur.