OBSERVATOIRE IMMOBILIER

Investir et acheter dans le 5e arrondissement de Paris

Le 5e arrondissement — le Quartier Latin — conjugue patrimoine académique, institutions et résidence dense (55 925 habitants). Universités, grandes écoles et hôpitaux nourrissent une demande locative étudiante et cadres structurellement profonde. Très bon patrimonial locatif sur petites surfaces bien rénovées — avec vigilance sur la hausse récente des prix (+4,9 %/an).

Demander une estimation Confier une recherche

Population

55 925 habitants (INSEE 2022)

Prix moyen de vente

11 620 €/m² (prix standardisé T4 2025)

Loyer moyen

32 à 40 €/m²/mois (fourchette encadrée — central 36 €/m²)

Rendement brut estimatif

3,72 % brut central (scénario 36 €/m²/mois)

Indicatif, non garanti

Liquidité

Élevée

Niveau de risque

Modéré

Type de marché

Paris — arrondissement

Profil dominant

Acquéreurs & investisseurs

Voir analyse des profils

SYNTHÈSE INVESTISSEUR

Lecture structurée du marché

Prix 11 620 €/m² (T4 2025 par arrondissement) · loyers 32 à 40 €/m²/mois · rendement brut 3,72 % · +4,9 %/an (hausse forte — risque de payer après le mouvement). 31,3 % de 15-29 ans. Thèse : patrimonial locatif sur T1/T2 rénovés, pas sur grands appartements à rendement limité.

PROFIL LOCAL

Qui achète, qui loue, comment vit le secteur

Territoire & art de vivre

Arrondissement académique et institutionnel : Sorbonne, Panthéon, Mouffetard, Jardin des Plantes. Densité 22 018 hab./km². Image culturelle forte ; bonne liquidité sur T1/T2 si bien placés et conformes DRIHL.

Profil des acquéreurs

Investisseurs locatifs sur studios et deux-pièces rénovés, familles patrimoniales vers Jardin des Plantes, acquéreurs attirés par l’image culturelle et la stabilité locative étudiante.

Profil des locataires

Étudiants, chercheurs, cadres en mobilité, colocations et meublés. Demande locative structurelle et stable — DPE souvent problématique dans l’ancien à traiter avant achat.

MARCHÉ DE VENTE

Prix, liquidité et sélection des biens

+4,9 % sur un an — attention au risque d’acheter après le mouvement. Au-dessus de la moyenne parisienne. T3/T4 familial uniquement sur secteurs cohérents (Jardin des Plantes). Décote immédiate sur DPE G/F non traitable.

Repère indicatif : 11 620 €/m² (prix standardisé T4 2025)

MARCHÉ LOCATAIRE

Location, tension locative et rendement

Fourchette 32-40 €/m² ; rendement limité sur grands appartements. Mouffetard : locatif puissant mais nuisances et immeubles anciens. Meublé étudiant et bail mobilité pertinents si conformes.

Loyer : 32 à 40 €/m²/mois (fourchette encadrée — central 36 €/m²)
Rendement brut indicatif : 3,72 % brut central (scénario 36 €/m²/mois)

MICRO-SECTEURS

Quartiers et zones d’arbitrage

Une lecture par sous-ensemble géographique permet d’affiner prix, liquidité et profil d’acheteurs.

Panthéon — Sorbonne

Très recherché, petites surfaces rares, rendement contenu. Cœur académique.

Prime du 5e

Privilégier T1/T2 rénovés et conformes.

Mouffetard

Locatif puissant, animation et étudiants ; attention nuisances et copropriétés anciennes.

Forte tension locative — décote sur étages bas

Jardin des Plantes

Plus résidentiel et familial ; bon compromis patrimonial long terme.

Souvent plus rationnel que Panthéon

AVANTAGES & VIGILANCES

Forces, limites et risques immobiliers

Atouts du territoire

Demande locative structurelle (universités, écoles)
Population la plus profonde du lot 4e-9e (55 925)
Bonne liquidité T1/T2 (9,2/10)
Image culturelle et patrimoniale forte
Jardin des Plantes : compromis résidentiel plus calme

Limites à intégrer

Hausse prix +4,9 % — risque de surpaiement
DPE souvent problématique dans le parc ancien
Rendement limité sur grands appartements
Nuisances Mouffetard et rues festives
Encadrement DRIHL strict

Risques patrimoniaux et juridiques

Prix élevés après hausse ; DPE ancien fréquent ; rendement faible sur grandes surfaces. Acheter seulement si le prix intègre les défauts.

Points de contrôle recommandés

Encadrement DRIHL par secteur Latin
DPE et copropriété ancienne : audit avant offre
Colocation et meublé : conformité réglementaire
Nuisances nocturnes Mouffetard : clause et visites

STRATÉGIES D’ACHAT

Arbitrages recommandés selon votre profil

T1/T2 rénové — locatif étudiant/cadres

Investisseur locatif prudent

Panthéon ou Mouffetard : DPE D visé, loyer DRIHL vérifié, mobilier durable. Éviter d’acheter après la hausse sans décote.

Patrimoine familial — Jardin des Plantes

Famille établie à Paris

T3 si plan, lumière et écoles cohérents ; copropriété saine. Logique long terme plutôt que rendement.

Transports & accessibilité

Métro 10 (Cluny, Maubert), 7 (Place Monge), RER B Luxembourg et Saint-Michel ; bus vers rive gauche. Desserte académique excellente.

Projets urbains & évolution

Stabilité patrimoniale du Quartier Latin ; PLU bioclimatique et rénovation énergétique des immeubles anciens. Pas de grand chantier unique — marché porté par la demande structurelle.

RAPPORT INVESTISSEUR

Télécharger l’analyse complète

Le rapport PDF français détaille le marché de Paris 5e : micro-secteurs, comparables et grille de vigilance.

Télécharger le rapport PDF

ACCOMPAGNEMENT MAISON BELROSE

Affiner votre projet sur ce territoire

Estimation d’un bien existant, recherche ciblée ou échange confidentiel avec Maison Belrose.

Demander une estimation Confier une recherche Contacter Maison Belrose

AUTRES ANALYSES

Poursuivre la lecture

Paris intra-muros — Paris Centre · Dept. 75

Paris 1er

Le 1er arrondissement condense l’ultra-centre patrimonial parisien : Louvre, Palais-Royal, Les Halles et Saint-Germain-l’Auxerrois forment un marché de rareté extrême, à dominante touristique, tertiaire et transmission patrimoniale. Avec seulement 15 475 habitants pour 8 456 hab./km², la profondeur résidentielle est limitée — chaque acquisition se joue à l’échelle de l’adresse, de la vue et de la copropriété.

Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 3,97 % brut central (scénario 38 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

Lire l’analyse →

Paris intra-muros — Paris Centre · Dept. 75

Paris 2e

Le 2e arrondissement est le plus dense de Paris Centre (20 639 hab./km²) et l’un des plus recherchés par les jeunes actifs, entrepreneurs et profils créatifs. Entre Montorgueil piéton, le Sentier tertiaire et la Bourse institutionnelle, le marché offre une excellente liquidité sur petites surfaces — à condition que le prix intègre les défauts et que la sortie locative soit sécurisée par le DRIHL.

Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 3,86 % brut central (scénario 37 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

Lire l’analyse →

Paris intra-muros — Le Marais · Dept. 75

Paris 3e

Le 3e arrondissement — le Marais — conjugue patrimoine, créativité et demande nationale et internationale. Avec 32 772 habitants et une densité de 28 010 hab./km², il offre plus de profondeur résidentielle que le 1er tout en restant un marché de capitalisation haut de gamme. Immeubles anciens, petites surfaces et appartements de charme dominent ; le DPE et la copropriété font souvent la différence entre un bon actif et une passoire payée au prix du quartier.

Prix vente: 11 490 €/m² (Paris Centre 1er-4e, prix standardisé T4 2025)
Rendement brut: 4,02 % brut central (scénario 38,5 €/m²/mois)

Paris — arrondissement

Lire l’analyse →

SOURCES

Références et actualisation

INSEE — COM-75105RP2022 — mai 2026
Notaires du Grand ParisT4 2025 — 11 620 €/m²
DRIHLEncadrement des loyers 2025

Dernière mise à jour indicative : 29 mai 2026

Les données présentées sont fournies à titre indicatif, à partir de sources publiques ou professionnelles disponibles à la date de rédaction. Elles peuvent évoluer et ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier, ni une recommandation d’investissement personnalisée. Toute décision d’achat, de vente, de location ou d’investissement doit être confirmée par une analyse du bien, de l’immeuble, de la copropriété, de l’urbanisme, du financement et de la situation personnelle de l’acquéreur.