OBSERVATOIRE IMMOBILIER

Acheter et investir à Issy-les-Moulineaux

Issy-les-Moulineaux combine écosystème bureaux/médias/numérique (64 408 emplois locaux) et marché familial plus rationnel que Boulogne ou Neuilly. Bon compromis patrimonial/rendement si l’actif est proche transport et techniquement sain — avec vigilance sur la future ligne 15 Sud déjà partiellement intégrée dans les prix.

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Population

67 695 habitants (INSEE 2022)

Prix moyen de vente

7 090 €/m² (appartements anciens, T4 2025)

Loyer moyen

20,4 €/m²/mois hors charges (loyer médian OLAP 2024)

Rendement brut estimatif

3,45 % brut central

Indicatif, non garanti

Liquidité

Modérée

Niveau de risque

Modéré

Type de marché

Petite couronne

Profil dominant

Acquéreurs & investisseurs

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SYNTHÈSE INVESTISSEUR

Lecture structurée du marché

Prix 7 090 €/m² · loyer 20,4 €/m²/mois · rendement brut 3,45 % · +2,8 %/an (-11,6 % sur 5 ans). Population 67 695 · taux d’activité 82,6 %. Patrimonial 8,2/10 · demande locative 10/10.

PROFIL LOCAL

Qui achète, qui loue, comment vit le secteur

Territoire & art de vivre

Issy Cœur de Ville, Val de Seine, Fort d’Issy ; renouvellement urbain autour de la Seine.

Profil des acquéreurs

Cadres, familles, investisseurs recherchant ticket plus bas que Boulogne avec emploi local dense.

Profil des locataires

Cadres du numérique et médias, familles ; demande locative 10/10.

MARCHÉ DE VENTE

Prix, liquidité et sélection des biens

+2,8 %/an ; -11,6 % sur 5 ans : fenêtre négociation sur actifs à défauts réels.

Repère indicatif : 7 090 €/m² (appartements anciens, T4 2025)

MARCHÉ LOCATAIRE

Location, tension locative et rendement

Loyers plus bas au m² que l’ouest premium ; rendement 7,5/10 ; encadrement non applicable en local spécifique.

Loyer : 20,4 €/m²/mois hors charges (loyer médian OLAP 2024)
Rendement brut indicatif : 3,45 % brut central

MICRO-SECTEURS

Quartiers et zones d’arbitrage

Une lecture par sous-ensemble géographique permet d’affiner prix, liquidité et profil d’acheteurs.

Corentin Celton / Mairie

Très connecté, mix bureaux/résidentiel, bon locatif.

Central Issy

Val de Seine

Immeubles récents, cadres ; attention charges et prix.

Récent — charges

Fort d’Issy

Plus familial et résidentiel ; auditer copropriétés.

Familial

Issy RER

Potentiel Grand Paris ; vigilance chantier et prix déjà tendus.

Prime transport

AVANTAGES & VIGILANCES

Forces, limites et risques immobiliers

Atouts du territoire

Prix plus rationnel que Boulogne
64 408 emplois locaux
Ligne 15 Sud à Issy RER
Demande locative 10/10
Écosystème numérique

Limites à intégrer

Loyer au m² plus bas
Charges immeubles récents
Valorisation ligne 15 partielle
Baisse 5 ans
Mix bureaux/résidentiel

Risques patrimoniaux et juridiques

Val de Seine : charges élevées ; Issy RER : ne pas payer toute la prime ligne 15 ; baisse 5 ans.

Points de contrôle recommandés

Charges Val de Seine
Ligne 15 : ne pas surcapitaliser
DPE G/F
Copropriétés récentes

STRATÉGIES D’ACHAT

Arbitrages recommandés selon votre profil

T2/T3 — Corentin Celton

Investisseur équilibré

Proche transport, DPE conforme, sans surpayer la promesse ligne 15.

Transports & accessibilité

Métro 12, RER C, tram T2 ; future ligne 15 Sud Issy RER.

Projets urbains & évolution

Ligne 15 Sud ; Issy Cœur de Ville ; berges de Seine.

RAPPORT INVESTISSEUR

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Le rapport PDF français détaille le marché de Issy-les-Moulineaux : micro-secteurs, comparables et grille de vigilance.

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AUTRES ANALYSES

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Hauts-de-Seine — bassin familial sud, RER B et Orlyval · Dept. 92

Antony

Antony concentre la demande résidentielle du sud 92 : 63 200 habitants, 52 % de propriétaires, RER B et Orlyval, bassin scolaire recherché. Liquidité maximale (5/5) et transformation 4,5/5 (ligne 18 via Massy/Orly) — mais le rendement reste modéré (5,12 %) et la correction récente (-3,7 %/an) impose une discipline prix sur chaque micro-secteur.

Prix vente: 4 690 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,12 % brut central

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Hauts-de-Seine — report cadres/familles · Dept. 92

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Rendement brut: 5,39 % brut central

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SOURCES

Références et actualisation

INSEE — commune 92040mai 2026
Notaires du Grand ParisT4 2025 — 7 090 €/m²
Grand Paris ExpressLigne 15 Sud

Dernière mise à jour indicative : 29 mai 2026

Les données présentées sont fournies à titre indicatif, à partir de sources publiques ou professionnelles disponibles à la date de rédaction. Elles peuvent évoluer et ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier, ni une recommandation d’investissement personnalisée. Toute décision d’achat, de vente, de location ou d’investissement doit être confirmée par une analyse du bien, de l’immeuble, de la copropriété, de l’urbanisme, du financement et de la situation personnelle de l’acquéreur.