OBSERVATOIRE IMMOBILIER

Acheter et investir à Montrouge

Montrouge est l’alternative rationnelle au sud de Paris : forte demande de jeunes actifs et familles, métro 4 et tram T3a, effet d’alternative au 14e. La hausse récente (+5,6 %/an) impose de négocier — ne pas payer Montrouge comme le 14e parisien.

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Population

46 273 habitants (INSEE 2022)

Prix moyen de vente

6 960 €/m² (appartements anciens, T4 2025)

Loyer moyen

20,4 €/m²/mois hors charges (loyer médian OLAP 2024)

Rendement brut estimatif

3,52 % brut central

Indicatif, non garanti

Liquidité

Modérée

Niveau de risque

Modéré

Type de marché

Petite couronne

Profil dominant

Acquéreurs & investisseurs

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SYNTHÈSE INVESTISSEUR

Lecture structurée du marché

Prix 6 960 €/m² · loyer 20,4 €/m²/mois · rendement brut 3,52 % · +5,6 %/an (-8,4 % sur 5 ans). Population 46 273 · patrimonial 7,8/10 · liquidité 6,4/10. T2/T3 liquides proches transports, hors encadrement DRIHL local spécifique.

PROFIL LOCAL

Qui achète, qui loue, comment vit le secteur

Territoire & art de vivre

Marché animé par l’alternative au sud parisien ; prolongement métro 4 structurant.

Profil des acquéreurs

Actifs et familles cherchant plus de surface qu’à Paris, investisseurs sur T2/T3 proches métro.

Profil des locataires

Jeunes actifs et familles ; niveau de vie médian 34 480 €/UC.

MARCHÉ DE VENTE

Prix, liquidité et sélection des biens

+5,6 %/an — discipline d’achat ; -8,4 % sur 5 ans : marge de négociation possible.

Repère indicatif : 6 960 €/m² (appartements anciens, T4 2025)

MARCHÉ LOCATAIRE

Location, tension locative et rendement

Rendement 7,6/10 ; encadrement DRIHL : non applicable en local spécifique (à reconfirmer par adresse).

Loyer : 20,4 €/m²/mois hors charges (loyer médian OLAP 2024)
Rendement brut indicatif : 3,52 % brut central

MICRO-SECTEURS

Quartiers et zones d’arbitrage

Une lecture par sous-ensemble géographique permet d’affiner prix, liquidité et profil d’acheteurs.

Mairie / Centre

Très liquide, commerces, métro, prix élevés.

Prime Montrouge

Barbara / Sud

Meilleur compromis ; attention distance réelle au métro.

Compromis

Porte d’Orléans

Connexion Paris excellente ; bruit et flux à contrôler.

Connecté

Jean Jaurès / Verdier

Résidentiel, intéressant pour T2/T3.

Familial

AVANTAGES & VIGILANCES

Forces, limites et risques immobiliers

Atouts du territoire

Alternative Paris Sud
Métro 4 + tram T3a
Patrimonial 7,8/10
Bon volume de marché
42 % propriétaires occupants

Limites à intégrer

Prix en hausse (+5,6 %/an)
Liquidité 6,4/10
Rendement modéré après frais
Barbara : distance métro
Baisse 5 ans -8,4 %

Risques patrimoniaux et juridiques

Hausse annuelle ; Porte d’Orléans : bruit et flux ; ne pas surpayer vs Paris 14e.

Points de contrôle recommandés

DPE G/F
Ne pas payer prix 14e
DVF par rue
Copropriété

STRATÉGIES D’ACHAT

Arbitrages recommandés selon votre profil

T2/T3 — Mairie ou Verdier

Investisseur équilibré

DPE exploitable, prix cohérent avec loyer OLAP, négociation sur hausse récente.

Transports & accessibilité

Métro 4, tram T3a ; accès Paris 14e et sud parisien.

Projets urbains & évolution

Prolongement métro 4 déjà intégré mais structurant pour la demande.

RAPPORT INVESTISSEUR

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Le rapport PDF français détaille le marché de Montrouge : micro-secteurs, comparables et grille de vigilance.

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Antony concentre la demande résidentielle du sud 92 : 63 200 habitants, 52 % de propriétaires, RER B et Orlyval, bassin scolaire recherché. Liquidité maximale (5/5) et transformation 4,5/5 (ligne 18 via Massy/Orly) — mais le rendement reste modéré (5,12 %) et la correction récente (-3,7 %/an) impose une discipline prix sur chaque micro-secteur.

Prix vente: 4 690 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,12 % brut central

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Rendement brut: 5,39 % brut central

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SOURCES

Références et actualisation

INSEE — commune 92049mai 2026
Notaires du Grand ParisT4 2025 — 6 960 €/m²

Dernière mise à jour indicative : 29 mai 2026

Les données présentées sont fournies à titre indicatif, à partir de sources publiques ou professionnelles disponibles à la date de rédaction. Elles peuvent évoluer et ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier, ni une recommandation d’investissement personnalisée. Toute décision d’achat, de vente, de location ou d’investissement doit être confirmée par une analyse du bien, de l’immeuble, de la copropriété, de l’urbanisme, du financement et de la situation personnelle de l’acquéreur.