OBSERVATOIRE IMMOBILIER
Alfortville est un marché compact (45 300 habitants) de report Charenton/Maisons-Alfort : RER D, métro 8 proche, rendement 5,40 % et liquidité 5/5. La hausse récente (+5,3 %/an) rappelle de ne pas surpayer — arbitrer Nord/Charenton et gare RER contre le Sud plus accessible, avec pauvreté 17 % à intégrer dans chaque rue.
Population
45 300 habitants (consolidation rapport mai 2026)
Prix moyen de vente
4 580 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Loyer moyen
20,6 €/m²/mois (loyer indicatif OLAP 2024, location vide)
Rendement brut estimatif
5,40 % brut central
Indicatif, non garanti
Liquidité
Élevée
Niveau de risque
Modéré
Type de marché
Petite couronne
Profil dominant
Acquéreurs & investisseurs
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SYNTHÈSE INVESTISSEUR
Prix 4 580 €/m² · loyer 20,6 €/m²/mois · rendement brut 5,40 % · +5,3 %/an (-8,5 % sur 5 ans). Population 45 300 · liquidité 5/5 · rendement 3,5/5 · risque 2,1/5.
PROFIL LOCAL
Report Charenton/Maisons-Alfort ; marché compact ; bonne profondeur locative.
Investisseur locatif report sud-est ; familles budget accessible ; sélection micro-secteur.
Actifs RER D, familles ; 37 % propriétaires ; pauvreté 17 %.
MARCHÉ DE VENTE
+5,3 %/an — discipline ; -8,5 % sur 5 ans : comparables récents obligatoires.
Repère indicatif : 4 580 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
MARCHÉ LOCATAIRE
Rendement 3,5/5 ; gare RER D prioritaire ; bords de Seine = potentiel long terme.
MICRO-SECTEURS
Une lecture par sous-ensemble géographique permet d’affiner prix, liquidité et profil d’acheteurs.
Prime report ; priorité A.
Report sud-est
Locatif structuré ; priorité A-.
RER D
Potentiel cadre ; priorité B+.
Seine
Ticket plus accessible ; priorité B.
Compromis
AVANTAGES & VIGILANCES
Pauvreté 17 % ; surpaye hausse récente ; copropriété et DPE ; micro-secteurs contrastés.
STRATÉGIES D’ACHAT
Investisseur locatif report sud-est
Loyer constatable, DPE conforme, sans surpaye hausse +5,3 %/an.
RER D Maisons-Alfort/Alfortville ; métro 8 à proximité ; accès A4/A86.
Report Charenton/Maisons-Alfort ; bords de Seine — sélection rue par rue.
RAPPORT INVESTISSEUR
Le rapport PDF français détaille le marché de Alfortville : micro-secteurs, comparables et grille de vigilance.
ACCOMPAGNEMENT MAISON BELROSE
Estimation d’un bien existant, recherche ciblée ou échange confidentiel avec Maison Belrose.
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SOURCES
Dernière mise à jour indicative : 29 mai 2026
Les données présentées sont fournies à titre indicatif, à partir de sources publiques ou professionnelles disponibles à la date de rédaction. Elles peuvent évoluer et ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier, ni une recommandation d’investissement personnalisée. Toute décision d’achat, de vente, de location ou d’investissement doit être confirmée par une analyse du bien, de l’immeuble, de la copropriété, de l’urbanisme, du financement et de la situation personnelle de l’acquéreur.
