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Acheter et investir à Arcueil

Arcueil joue la carte du report sud parisien avec une rareté : +2,3 % sur un an alors que la petite couronne corrige. RER B Laplace, Vache Noire, proximité Montrouge et Cachan — rendement 5,13 % et liquidité 4,5/5, mais pauvreté 17 % et micro-secteurs très discriminants.

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Population

22 100 habitants (consolidation rapport mai 2026)

Prix moyen de vente

5 030 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)

Loyer moyen

21,5 €/m²/mois (loyer indicatif OLAP 2024, location vide)

Rendement brut estimatif

5,13 % brut central

Indicatif, non garanti

Liquidité

Élevée

Niveau de risque

Modéré

Type de marché

Petite couronne

Profil dominant

Acquéreurs & investisseurs

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SYNTHÈSE INVESTISSEUR

Lecture structurée du marché

Prix 5 030 €/m² · loyer 21,5 €/m²/mois · rendement brut 5,13 % · +2,3 %/an (-4,6 % sur 5 ans). Population 22 100 · rendement 3,2/5 · liquidité 4,5/5 · risque 2,1/5.

PROFIL LOCAL

Qui achète, qui loue, comment vit le secteur

Territoire & art de vivre

RER Laplace ; Vache Noire ; transformation résidentielle et tertiaire sur axes RER.

Profil des acquéreurs

Investisseur actif sud ; report Montrouge/Gentilly ; mutation tertiaire autour du RER.

Profil des locataires

Actifs RER B, jeunes couples ; 32 % propriétaires ; pauvreté 17 %.

MARCHÉ DE VENTE

Prix, liquidité et sélection des biens

+2,3 %/an — ne pas extrapoler ; -4,6 % sur 5 ans : comparables récents obligatoires.

Repère indicatif : 5 030 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)

MARCHÉ LOCATAIRE

Location, tension locative et rendement

Rendement 3,2/5 ; Laplace prioritaire ; Vache Noire = flux commerciaux à filtrer.

Loyer : 21,5 €/m²/mois (loyer indicatif OLAP 2024, location vide)
Rendement brut indicatif : 5,13 % brut central

MICRO-SECTEURS

Quartiers et zones d’arbitrage

Une lecture par sous-ensemble géographique permet d’affiner prix, liquidité et profil d’acheteurs.

Laplace / RER B

Rendement et liquidité ; priorité A.

Locatif RER

Centre ancien

Plus résidentiel ; priorité A-.

Central

Vache Noire

Commerces et flux ; priorité B+.

Pôle commercial

Limite Cachan

Arbitrage prix ; priorité B.

Compromis sud

AVANTAGES & VIGILANCES

Forces, limites et risques immobiliers

Atouts du territoire

+2,3 %/an récent
Rendement 5,13 %
RER Laplace
Liquidité 4,5/5
Vache Noire — commerces

Limites à intégrer

Pauvreté 17 %
Patrimonial 3,1/5
32 % propriétaires
Hétérogénéité intra-commune
Transformation 2,5/5

Risques patrimoniaux et juridiques

Pauvreté 17 % ; micro-risque social ; copropriété et DPE décisifs ; mutation = sélectivité.

Points de contrôle recommandés

Micro-secteur décisif
DPE G/F
Copropriété auditée
Ne pas raisonner à la moyenne

STRATÉGIES D’ACHAT

Arbitrages recommandés selon votre profil

Locatif — Laplace T2/T3

Investisseur actif report sud

Loyer constatable, DPE conforme, copropriété saine, sans surpaye hausse récente.

Transports & accessibilité

RER B Laplace ; proximité Montrouge, Gentilly, Cachan.

Projets urbains & évolution

Requalification tertiaire et résidentielle autour des axes RER sud parisien.

RAPPORT INVESTISSEUR

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Le rapport PDF français détaille le marché de Arcueil : micro-secteurs, comparables et grille de vigilance.

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Prix vente: 4 580 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,40 % brut central

Petite couronne

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Prix vente: 7 160 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 3,42 % brut central

Petite couronne

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SOURCES

Références et actualisation

INSEE — commune 94003mai 2026
Notaires du Grand Parisfin déc. 2025 — 5 030 €/m²

Dernière mise à jour indicative : 29 mai 2026

Les données présentées sont fournies à titre indicatif, à partir de sources publiques ou professionnelles disponibles à la date de rédaction. Elles peuvent évoluer et ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier, ni une recommandation d’investissement personnalisée. Toute décision d’achat, de vente, de location ou d’investissement doit être confirmée par une analyse du bien, de l’immeuble, de la copropriété, de l’urbanisme, du financement et de la situation personnelle de l’acquéreur.