OBSERVATOIRE IMMOBILIER

Acheter et investir à Créteil

Créteil concentre un gros volume (93 000 habitants) administratif, universitaire et hospitalier : métro 8, TVM, future ligne 15 Sud — rendement brut 6,17 % et transformation 4,5/5. Mais risque 3/5, pauvreté 18 % et dispersion (Mont-Mesly vs Créteil-l’Échat) : marché de rendement sélectif, jamais la moyenne communale.

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Population

93 000 habitants (consolidation rapport mai 2026)

Prix moyen de vente

3 600 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)

Loyer moyen

18,5 €/m²/mois (loyer indicatif OLAP 2024, location vide)

Rendement brut estimatif

6,17 % brut central

Indicatif, non garanti

Liquidité

Élevée

Niveau de risque

Modéré

Type de marché

Petite couronne

Profil dominant

Acquéreurs & investisseurs

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SYNTHÈSE INVESTISSEUR

Lecture structurée du marché

Prix 3 600 €/m² · loyer 18,5 €/m²/mois · rendement brut 6,17 % · +0,8 %/an (-1,9 % sur 5 ans). Population 93 000 · rendement 4,9/5 · transformation 4,5/5 · risque 3/5.

PROFIL LOCAL

Qui achète, qui loue, comment vit le secteur

Territoire & art de vivre

Préfecture du Val-de-Marne ; pôle hospitalier Henri-Mondor ; lac et campus.

Profil des acquéreurs

Investisseur actif rendement ; familles métro 8 ; sélection micro-pôle (Échat, préfecture).

Profil des locataires

Étudiants, hospitaliers, actifs métro ; 39 % propriétaires ; pauvreté 18 %.

MARCHÉ DE VENTE

Prix, liquidité et sélection des biens

+0,8 %/an ; -1,9 % sur 5 ans : discipline sur flux préfecture/commercial.

Repère indicatif : 3 600 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)

MARCHÉ LOCATAIRE

Location, tension locative et rendement

Rendement 4,9/5 ; Créteil-l’Échat prioritaire ; Mont-Mesly = prudence et décote.

Loyer : 18,5 €/m²/mois (loyer indicatif OLAP 2024, location vide)
Rendement brut indicatif : 6,17 % brut central

MICRO-SECTEURS

Quartiers et zones d’arbitrage

Une lecture par sous-ensemble géographique permet d’affiner prix, liquidité et profil d’acheteurs.

Créteil-l’Échat

Transport et hôpital ; priorité A.

Métro 8 / ligne 15

Préfecture / centre commercial

Flux et liquidité ; priorité A-.

Administratif

Bords du lac

Cadre résidentiel ; priorité B+.

Lac de Créteil

Mont-Mesly

Décote et prudence ; priorité B.

Sélectif

AVANTAGES & VIGILANCES

Forces, limites et risques immobiliers

Atouts du territoire

Rendement 6,17 %
Liquidité 5/5
Transformation 4,5/5
Métro 8 + TVM
Pôle hospitalier

Limites à intégrer

Risque 3/5
Patrimonial 2,6/5
Mont-Mesly hétérogène
Pauvreté 18 %
Gros volume = dispersion

Risques patrimoniaux et juridiques

Dispersion micro-quartiers ; pauvreté 18 % ; copropriété ; surpaye récit ligne 15.

Points de contrôle recommandés

Mont-Mesly : prudence
DPE G/F
Dispersion intra-commune
Ligne 15 : horizon long

STRATÉGIES D’ACHAT

Arbitrages recommandés selon votre profil

Rendement — Créteil-l’Échat T2

Investisseur actif rendement 94

Proximité métro/hôpital, copropriété saine, éviter Mont-Mesly sans décote nette.

Transports & accessibilité

Métro 8 ; TVM ; future ligne 15 Sud Créteil-l’Échat et Saint-Maur-Créteil.

Projets urbains & évolution

Ligne 15 Sud ; requalification autour des pôles transport et hospitalier.

RAPPORT INVESTISSEUR

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Le rapport PDF français détaille le marché de Créteil : micro-secteurs, comparables et grille de vigilance.

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Alfortville est un marché compact (45 300 habitants) de report Charenton/Maisons-Alfort : RER D, métro 8 proche, rendement 5,40 % et liquidité 5/5. La hausse récente (+5,3 %/an) rappelle de ne pas surpayer — arbitrer Nord/Charenton et gare RER contre le Sud plus accessible, avec pauvreté 17 % à intégrer dans chaque rue.

Prix vente: 4 580 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,40 % brut central

Petite couronne

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Prix vente: 5 030 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,13 % brut central

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Prix vente: 4 680 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,08 % brut central

Petite couronne

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SOURCES

Références et actualisation

INSEE — commune 94028mai 2026
Notaires du Grand Parisfin déc. 2025 — 3 600 €/m²

Dernière mise à jour indicative : 29 mai 2026

Les données présentées sont fournies à titre indicatif, à partir de sources publiques ou professionnelles disponibles à la date de rédaction. Elles peuvent évoluer et ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier, ni une recommandation d’investissement personnalisée. Toute décision d’achat, de vente, de location ou d’investissement doit être confirmée par une analyse du bien, de l’immeuble, de la copropriété, de l’urbanisme, du financement et de la situation personnelle de l’acquéreur.