OBSERVATOIRE IMMOBILIER

Acheter et investir à Fontenay-sous-Bois

Fontenay-sous-Bois combine village recherché (Rigollots) et hub Val de Fontenay (RER A/E, futur Grand Paris Est) : budget encore cohérent (4 920 €/m²), rendement 5,00 % et liquidité profonde. Deux Fontenay coexistent — prime cadre de vie ou pari transport-bureaux — à ne jamais confondre au prix moyen.

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Population

52 250 habitants (consolidation rapport mai 2026)

Prix moyen de vente

4 920 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)

Loyer moyen

20,5 €/m²/mois (loyer indicatif OLAP 2024, location vide)

Rendement brut estimatif

5,00 % brut central

Indicatif, non garanti

Liquidité

Élevée

Niveau de risque

Modéré

Type de marché

Petite couronne

Profil dominant

Acquéreurs & investisseurs

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SYNTHÈSE INVESTISSEUR

Lecture structurée du marché

Prix 4 920 €/m² · loyer 20,5 €/m²/mois · rendement brut 5,00 % · -0,8 %/an (-6,1 % sur 5 ans). Population 52 250 · liquidité 5/5 · transformation 4,5/5. Est parisien familial.

PROFIL LOCAL

Qui achète, qui loue, comment vit le secteur

Territoire & art de vivre

Double polarité : village premium et pôle correspondance Val de Fontenay.

Profil des acquéreurs

Familles Est parisien ; investisseur arbitrage Village vs Val de Fontenay.

Profil des locataires

Familles et actifs RER ; 43 % propriétaires ; pauvreté 13 %.

MARCHÉ DE VENTE

Prix, liquidité et sélection des biens

Stabilité -0,8 %/an ; -6,1 % sur 5 ans : négociation sélective.

Repère indicatif : 4 920 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)

MARCHÉ LOCATAIRE

Location, tension locative et rendement

Décote -10 % → 5,56 % brut théorique ; encadrement à vérifier par adresse.

Loyer : 20,5 €/m²/mois (loyer indicatif OLAP 2024, location vide)
Rendement brut indicatif : 5,00 % brut central

MICRO-SECTEURS

Quartiers et zones d’arbitrage

Une lecture par sous-ensemble géographique permet d’affiner prix, liquidité et profil d’acheteurs.

Village / Rigollots

Prime cadre de vie ; priorité A.

Prime village

Val de Fontenay

Transport et bureaux ; priorité A-.

Hub RER

Limite Vincennes

Premium relatif ; priorité B+.

Report Vincennes

Parapluies / Est

Arbitrage prix ; priorité B.

Plus accessible

AVANTAGES & VIGILANCES

Forces, limites et risques immobiliers

Atouts du territoire

Liquidité 5/5
Rendement 5,00 %
Val de Fontenay structurant
Village Rigollots
Volume 52 000 hab.

Limites à intégrer

Deux marchés distincts
Risque 1,6/5
Patrimonial 3,5/5
Val de Fontenay bruit/urbanité
Concurrence Vincennes

Risques patrimoniaux et juridiques

Val de Fontenay : mix bureaux ; limite Vincennes premium ; copropriété.

Points de contrôle recommandés

Ne pas mélanger Village et Val de Fontenay
DPE G/F
Encadrement à vérifier
DVF par micro-secteur

STRATÉGIES D’ACHAT

Arbitrages recommandés selon votre profil

Arbitrage — Parapluies décoté ou Village sélectif

Investisseur actif

DPE, copropriété, loyer réaliste selon secteur.

Transports & accessibilité

RER A et E Val de Fontenay ; bus ; futur pôle Grand Paris Est.

Projets urbains & évolution

Val de Fontenay correspondance majeure — horizon long, sélection secteur.

RAPPORT INVESTISSEUR

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Le rapport PDF français détaille le marché de Fontenay-sous-Bois : micro-secteurs, comparables et grille de vigilance.

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Prix vente: 4 580 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,40 % brut central

Petite couronne

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Prix vente: 5 030 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,13 % brut central

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Prix vente: 4 680 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,08 % brut central

Petite couronne

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SOURCES

Références et actualisation

INSEE — commune 94033mai 2026
Notaires du Grand Parisfin déc. 2025 — 4 920 €/m²

Dernière mise à jour indicative : 29 mai 2026

Les données présentées sont fournies à titre indicatif, à partir de sources publiques ou professionnelles disponibles à la date de rédaction. Elles peuvent évoluer et ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier, ni une recommandation d’investissement personnalisée. Toute décision d’achat, de vente, de location ou d’investissement doit être confirmée par une analyse du bien, de l’immeuble, de la copropriété, de l’urbanisme, du financement et de la situation personnelle de l’acquéreur.