OBSERVATOIRE IMMOBILIER

Acheter et investir à Ivry-sur-Seine

Ivry-sur-Seine combine report Paris 13e et mutation urbaine (Ivry Confluences, Seine-Amont) : métro 7, RER C, tram T9, rendement 5,26 % et liquidité 5/5. Le potentiel est réel mais hétérogène — pauvreté 20 %, risque 2,5/5 : arbitrer Centre/métro contre Ivry-Port (mutation long terme) sans raisonner à l’échelle de la commune.

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Population

64 700 habitants (consolidation rapport mai 2026)

Prix moyen de vente

4 790 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)

Loyer moyen

21,0 €/m²/mois (loyer indicatif OLAP 2024, location vide)

Rendement brut estimatif

5,26 % brut central

Indicatif, non garanti

Liquidité

Élevée

Niveau de risque

Modéré

Type de marché

Petite couronne

Profil dominant

Acquéreurs & investisseurs

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SYNTHÈSE INVESTISSEUR

Lecture structurée du marché

Prix 4 790 €/m² · loyer 21,0 €/m²/mois · rendement brut 5,26 % · +1,5 %/an (-10,4 % sur 5 ans). Population 64 700 · transformation 4,5/5 · liquidité 5/5 · risque 2,5/5.

PROFIL LOCAL

Qui achète, qui loue, comment vit le secteur

Territoire & art de vivre

Ivry Confluences ; Seine-Amont ; report Paris 13e ; marché dense et contrasté.

Profil des acquéreurs

Investisseur actif report Paris 13e ; mutation urbaine sélective ; horizon moyen-long.

Profil des locataires

Actifs métro 7, jeunes ménages ; 29 % propriétaires ; pauvreté 20 %.

MARCHÉ DE VENTE

Prix, liquidité et sélection des biens

+1,5 %/an ; -10,4 % sur 5 ans : comparables récents et discipline micro-secteur.

Repère indicatif : 4 790 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)

MARCHÉ LOCATAIRE

Location, tension locative et rendement

Rendement 3,3/5 ; Centre/métro prioritaire ; Ivry-Port = pari long terme.

Loyer : 21,0 €/m²/mois (loyer indicatif OLAP 2024, location vide)
Rendement brut indicatif : 5,26 % brut central

MICRO-SECTEURS

Quartiers et zones d’arbitrage

Une lecture par sous-ensemble géographique permet d’affiner prix, liquidité et profil d’acheteurs.

Centre / métro

Liquidité locative ; priorité A.

Métro 7

Ivry-Port

Mutation long terme ; priorité A-.

Confluences

Petit-Ivry

Proche Paris ; priorité B+.

Report 13e

Coteau

Meilleure résidentialité ; priorité B.

Patrimonial relatif

AVANTAGES & VIGILANCES

Forces, limites et risques immobiliers

Atouts du territoire

Liquidité 5/5
Transformation 4,5/5
Rendement 5,26 %
Métro 7 + RER C + T9
Report Paris 13e

Limites à intégrer

Pauvreté 20 %
29 % propriétaires
-10,4 % sur 5 ans
Ivry-Port hétérogène
Patrimonial 3,1/5

Risques patrimoniaux et juridiques

Hétérogénéité intra-commune ; pauvreté 20 % ; copropriété et DPE ; surpaye récit Confluences.

Points de contrôle recommandés

Micro-secteur décisif
DPE G/F
Ivry-Port : pari long terme
Ne pas surpaye Confluences

STRATÉGIES D’ACHAT

Arbitrages recommandés selon votre profil

Locatif — Centre T2/T3 métro

Investisseur actif report Paris sud

Loyer constatable, copropriété saine, DPE conforme ; Ivry-Port seulement avec décote et horizon long.

Transports & accessibilité

Métro 7 ; RER C ; tram T9 ; proximité Paris 13e.

Projets urbains & évolution

Ivry Confluences ; Seine-Amont ; requalification — sélectivité par secteur.

RAPPORT INVESTISSEUR

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Le rapport PDF français détaille le marché de Ivry-sur-Seine : micro-secteurs, comparables et grille de vigilance.

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Prix vente: 4 580 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,40 % brut central

Petite couronne

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Prix vente: 5 030 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,13 % brut central

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Prix vente: 4 680 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,08 % brut central

Petite couronne

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SOURCES

Références et actualisation

INSEE — commune 94041mai 2026
Notaires du Grand Parisfin déc. 2025 — 4 790 €/m²

Dernière mise à jour indicative : 29 mai 2026

Les données présentées sont fournies à titre indicatif, à partir de sources publiques ou professionnelles disponibles à la date de rédaction. Elles peuvent évoluer et ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier, ni une recommandation d’investissement personnalisée. Toute décision d’achat, de vente, de location ou d’investissement doit être confirmée par une analyse du bien, de l’immeuble, de la copropriété, de l’urbanisme, du financement et de la situation personnelle de l’acquéreur.