OBSERVATOIRE IMMOBILIER

Acheter et investir au Kremlin-Bicêtre

Le Kremlin-Bicêtre capte le débordement Paris 13e et Villejuif : métro 7, ligne 14 proche, demande locative étudiante, hospitalière et d’actifs. Transformation 4,5/5 et liquidité 4,5/5 — mais rendement comprimé (4,96 %), 28 % de propriétaires et pauvreté 16 % : ici on investit sur le micro-secteur métro, pas sur la moyenne communale.

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Population

24 300 habitants (consolidation rapport mai 2026)

Prix moyen de vente

5 520 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)

Loyer moyen

22,8 €/m²/mois (loyer indicatif OLAP 2024, location vide)

Rendement brut estimatif

4,96 % brut central

Indicatif, non garanti

Liquidité

Élevée

Niveau de risque

Modéré

Type de marché

Petite couronne

Profil dominant

Acquéreurs & investisseurs

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SYNTHÈSE INVESTISSEUR

Lecture structurée du marché

Prix 5 520 €/m² · loyer 22,8 €/m²/mois · rendement brut 4,96 % · -4,7 %/an (-5,8 % sur 5 ans). Population 24 300 · transformation 4,5/5 · liquidité 4,5/5 · risque 2/5.

PROFIL LOCAL

Qui achète, qui loue, comment vit le secteur

Territoire & art de vivre

Effet débordement Paris 13e/Villejuif ; pôle hospitalier ; densité élevée.

Profil des acquéreurs

Investisseur locatif Paris 13e ; étudiants, hospitaliers, actifs métro 7.

Profil des locataires

Locataires solvables proches métro ; 28 % propriétaires ; pauvreté 16 %.

MARCHÉ DE VENTE

Prix, liquidité et sélection des biens

-4,7 %/an ; -5,8 % sur 5 ans : discipline prix sur prime métro.

Repère indicatif : 5 520 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)

MARCHÉ LOCATAIRE

Location, tension locative et rendement

Rendement 2,9/5 ; métro Kremlin-Bicêtre priorité A ; limite Paris 13e = prime.

Loyer : 22,8 €/m²/mois (loyer indicatif OLAP 2024, location vide)
Rendement brut indicatif : 4,96 % brut central

MICRO-SECTEURS

Quartiers et zones d’arbitrage

Une lecture par sous-ensemble géographique permet d’affiner prix, liquidité et profil d’acheteurs.

Métro Kremlin-Bicêtre

Locatif prioritaire ; priorité A.

Métro 7

Limite Paris 13e

Prime rareté ; priorité A-.

Report 13e

Fort / Villejuif

Potentiel transformation ; priorité B+.

Mutation

Centre-ville

Commerces ; priorité B.

Central

AVANTAGES & VIGILANCES

Forces, limites et risques immobiliers

Atouts du territoire

Transformation 4,5/5
Métro 7
Liquidité 4,5/5
Loyer 22,8 €/m²
Demande hospitalière

Limites à intégrer

Rendement 2,9/5
28 % propriétaires
Pauvreté 16 %
Patrimonial 3,4/5
Densité élevée

Risques patrimoniaux et juridiques

Surpaye limite Paris 13e ; copropriété dense ; DPE ; 28 % PO = marché locatif.

Points de contrôle recommandés

Surpaye limite Paris
DPE G/F
Copropriété auditée
Encadrement loyers proche

STRATÉGIES D’ACHAT

Arbitrages recommandés selon votre profil

Locatif — Métro T2/T3

Investisseur locatif Paris sud

Proximité métro réelle, loyer constatable, copropriété saine, sans surpaye limite 13e.

Transports & accessibilité

Métro 7 Kremlin-Bicêtre ; proximité ligne 14 Villejuif et Paris 13e.

Projets urbains & évolution

Débordement Paris 13e ; dynamique hospitalière et universitaire.

RAPPORT INVESTISSEUR

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Le rapport PDF français détaille le marché de Le Kremlin-Bicêtre : micro-secteurs, comparables et grille de vigilance.

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Prix vente: 4 580 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,40 % brut central

Petite couronne

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Prix vente: 5 030 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,13 % brut central

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Prix vente: 4 680 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 5,08 % brut central

Petite couronne

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SOURCES

Références et actualisation

INSEE — commune 94043mai 2026
Notaires du Grand Parisfin déc. 2025 — 5 520 €/m²

Dernière mise à jour indicative : 29 mai 2026

Les données présentées sont fournies à titre indicatif, à partir de sources publiques ou professionnelles disponibles à la date de rédaction. Elles peuvent évoluer et ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier, ni une recommandation d’investissement personnalisée. Toute décision d’achat, de vente, de location ou d’investissement doit être confirmée par une analyse du bien, de l’immeuble, de la copropriété, de l’urbanisme, du financement et de la situation personnelle de l’acquéreur.