OBSERVATOIRE IMMOBILIER

Acheter et investir aux Lilas

Les Lilas est un petit marché rare et très demandé aux portes de Paris (23 262 hab.) : bon compromis Est premium, mais rendement plafonné par prix et encadrement — achat sélectif obligatoire. Loyer médian élevé pour le secteur Est (20,4 €/m²).

Demander une estimation Confier une recherche

Population

23 262 habitants (INSEE 2022)

Prix moyen de vente

6 340 €/m² (appartements anciens, T4 2025)

Loyer moyen

20,4 €/m²/mois hors charges (loyer médian OLAP 2024)

Rendement brut estimatif

3,86 % brut central

Indicatif, non garanti

Liquidité

Modérée

Niveau de risque

Modéré

Type de marché

Petite couronne

Profil dominant

Acquéreurs & investisseurs

Voir analyse des profils

SYNTHÈSE INVESTISSEUR

Lecture structurée du marché

Prix 6 340 €/m² · loyer 20,4 €/m²/mois · rendement brut 3,86 % · -0,6 %/an (-8,6 % sur 5 ans). Population 23 262 · liquidité 7,1/10 · patrimonial 6,9/10. Très recherché, rareté.

PROFIL LOCAL

Qui achète, qui loue, comment vit le secteur

Territoire & art de vivre

38,4 % propriétaires occupants ; faible taux de pauvreté (18 %) ; petit volume.

Profil des acquéreurs

Familles et investisseurs recherchant proximité Paris et rareté ; achat sélectif.

Profil des locataires

Demande tendue sur biens propres ; loyers Est Ensemble à intégrer.

MARCHÉ DE VENTE

Prix, liquidité et sélection des biens

Stabilité -0,6 %/an ; -8,6 % sur 5 ans : négociation possible.

Repère indicatif : 6 340 €/m² (appartements anciens, T4 2025)

MARCHÉ LOCATAIRE

Location, tension locative et rendement

Encadrement Est Ensemble ; rendement plafonné — prix cohérent avec loyer encadré.

Loyer : 20,4 €/m²/mois hors charges (loyer médian OLAP 2024)
Rendement brut indicatif : 3,86 % brut central

MICRO-SECTEURS

Quartiers et zones d’arbitrage

Une lecture par sous-ensemble géographique permet d’affiner prix, liquidité et profil d’acheteurs.

Mairie / Métro

Prime local, très liquide, prix élevés.

Prime Lilas

Romain Rolland

Plus résidentiel, bon pour T2/T3.

Familial

Porte des Lilas

Connexion Paris ; vérifier nuisances.

Connecté

Secteurs hauts

Cadre plus calme ; attention distance métro.

Calme — transport

AVANTAGES & VIGILANCES

Forces, limites et risques immobiliers

Atouts du territoire

Rareté et demande
Loyer médian élevé Est
Liquidité 7,1/10
Faible pauvreté 18 %
Proche Paris

Limites à intégrer

Volume limité
Encadrement loyers
Rendement plafonné
Prix prime petit marché
Distance métro secteurs hauts

Risques patrimoniaux et juridiques

Petit marché ; rendement plafonné ; Porte des Lilas : nuisances.

Points de contrôle recommandés

Encadrement Est Ensemble
Petit marché — comparables
DPE G/F
Nuisances Porte des Lilas

STRATÉGIES D’ACHAT

Arbitrages recommandés selon votre profil

T2/T3 — Mairie

Équilibré

DPE exploitable, loyer encadré vérifié, copropriété saine.

Transports & accessibilité

Métro 11 ; Porte des Lilas ; proximité Paris Est.

Projets urbains & évolution

Marché mature ; rareté foncière.

RAPPORT INVESTISSEUR

Télécharger l’analyse complète

Le rapport PDF français détaille le marché de Les Lilas : micro-secteurs, comparables et grille de vigilance.

Télécharger le rapport PDF

ACCOMPAGNEMENT MAISON BELROSE

Affiner votre projet sur ce territoire

Estimation d’un bien existant, recherche ciblée ou échange confidentiel avec Maison Belrose.

Demander une estimation Confier une recherche Contacter Maison Belrose

AUTRES ANALYSES

Poursuivre la lecture

Seine-Saint-Denis — Grand Paris, transformation, rendement expert · Dept. 93

Aubervilliers

Aubervilliers est le marché le plus risqué du lot (score 5/5) : 91 200 habitants, pauvreté 38 %, 20 % de propriétaires — mais rendement brut 6,18 %, liquidité 5/5 et transformation 4,5/5 (Grand Paris, Plaine Commune, héritage olympique). Investisseur expert uniquement : Mairie/métro 12 ou Quatre-Chemins sélectif, jamais Fort d’Aubervilliers sans décote majeure et horizon long.

Prix vente: 3 590 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 6,18 % brut central

Petite couronne

Lire l’analyse →

Seine-Saint-Denis — Est parisien créatif · Dept. 93

Montreuil

Montreuil est un très grand marché populaire-créatif (110 758 hab.) : potentiel fort mais extrêmement hétérogène. Intéressant pour investisseur actif avec expertise micro-locale — pas pour achat passif. Extension ligne 11 et proximité Paris 20e structurent l’Est.

Prix vente: 5 900 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 3,50 % brut central

Petite couronne

Lire l’analyse →

Seine-Saint-Denis — mutation urbaine · Dept. 93

Pantin

Pantin est un marché de mutation avec prix fortement corrigés à 5 ans (-17,3 %) : potentiel de rebond si achat décoté, mais risque social, encadrement Est Ensemble et hétérogénéité ne doivent pas être sous-estimés. Liquidité 9,0/10.

Prix vente: 5 440 €/m² (appartements anciens, T4 2025)
Rendement brut: 3,79 % brut central

Petite couronne

Lire l’analyse →

SOURCES

Références et actualisation

INSEE — commune 93045mai 2026
Notaires du Grand ParisT4 2025 — 6 340 €/m²

Dernière mise à jour indicative : 29 mai 2026

Les données présentées sont fournies à titre indicatif, à partir de sources publiques ou professionnelles disponibles à la date de rédaction. Elles peuvent évoluer et ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier, ni une recommandation d’investissement personnalisée. Toute décision d’achat, de vente, de location ou d’investissement doit être confirmée par une analyse du bien, de l’immeuble, de la copropriété, de l’urbanisme, du financement et de la situation personnelle de l’acquéreur.