OBSERVATOIRE IMMOBILIER

Acheter et investir à Montreuil

Montreuil est un très grand marché populaire-créatif (110 758 hab.) : potentiel fort mais extrêmement hétérogène. Intéressant pour investisseur actif avec expertise micro-locale — pas pour achat passif. Extension ligne 11 et proximité Paris 20e structurent l’Est.

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Population

110 758 habitants (INSEE 2022)

Prix moyen de vente

5 900 €/m² (appartements anciens, T4 2025)

Loyer moyen

17,2 €/m²/mois hors charges (loyer médian OLAP 2024)

Rendement brut estimatif

3,50 % brut central

Indicatif, non garanti

Liquidité

Modérée

Niveau de risque

Modéré

Type de marché

Petite couronne

Profil dominant

Acquéreurs & investisseurs

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SYNTHÈSE INVESTISSEUR

Lecture structurée du marché

Prix 5 900 €/m² · loyer 17,2 €/m²/mois · rendement brut 3,50 % · +2,1 %/an (-7,7 % sur 5 ans). Population 110 758 · rendement 6,8/10 · patrimonial 6,2/10. Encadrement loyers Est Ensemble.

PROFIL LOCAL

Qui achète, qui loue, comment vit le secteur

Territoire & art de vivre

Volume exceptionnel ; hétérogénéité extrême rue par rue ; métro 9, extension ligne 11.

Profil des acquéreurs

Investisseur actif ; alternative Paris Est ; jeunes actifs et familles sélectives.

Profil des locataires

Profil populaire-créatif ; loyer encadré — modélisation stricte.

MARCHÉ DE VENTE

Prix, liquidité et sélection des biens

+2,1 %/an ; -7,7 % sur 5 ans : négociation sur actifs à défaut réel.

Repère indicatif : 5 900 €/m² (appartements anciens, T4 2025)

MARCHÉ LOCATAIRE

Location, tension locative et rendement

Encadrement Est Ensemble : rendement à modéliser strictement sur loyer légal.

Loyer : 17,2 €/m²/mois hors charges (loyer médian OLAP 2024)
Rendement brut indicatif : 3,50 % brut central

MICRO-SECTEURS

Quartiers et zones d’arbitrage

Une lecture par sous-ensemble géographique permet d’affiner prix, liquidité et profil d’acheteurs.

Croix de Chavaux

Très liquide, métro 9, commerces, prix soutenus.

Liquide

Bas Montreuil

Effet Paris 20e ; fort potentiel mais rue par rue.

Potentiel — sélection

Mairie / Centre

Demande mixte, bon compromis si copropriété saine.

Central

Haut Montreuil

Plus abordable, horizon long, transport à vérifier.

Plus accessible

AVANTAGES & VIGILANCES

Forces, limites et risques immobiliers

Atouts du territoire

Grand volume de marché
Alternative Paris 20e
Métro 9
Extension ligne 11
Ticket accessible

Limites à intégrer

Extrême hétérogénéité
Taux de pauvreté 26 %
Encadrement loyers
Patrimonial 6,2/10
Investisseur actif requis

Risques patrimoniaux et juridiques

Hétérogénéité ; risque de rue majeur ; encadrement ; vacance 5,7 % à croiser.

Points de contrôle recommandés

Encadrement Est Ensemble
Hétérogénéité rue par rue
DPE G/F
Ne pas acheter « au potentiel » seul

STRATÉGIES D’ACHAT

Arbitrages recommandés selon votre profil

T2 meublé — Croix de Chavaux

Investisseur actif

Proche métro 9, DPE E minimum, loyer encadré réaliste.

Transports & accessibilité

Métro 9 ; extension ligne 11 vers Rosny ; proximité Paris 20e.

Projets urbains & évolution

Ligne 11 ; demande alternative Paris Est ; encadrement permanent.

RAPPORT INVESTISSEUR

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Le rapport PDF français détaille le marché de Montreuil : micro-secteurs, comparables et grille de vigilance.

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Aubervilliers est le marché le plus risqué du lot (score 5/5) : 91 200 habitants, pauvreté 38 %, 20 % de propriétaires — mais rendement brut 6,18 %, liquidité 5/5 et transformation 4,5/5 (Grand Paris, Plaine Commune, héritage olympique). Investisseur expert uniquement : Mairie/métro 12 ou Quatre-Chemins sélectif, jamais Fort d’Aubervilliers sans décote majeure et horizon long.

Prix vente: 3 590 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut: 6,18 % brut central

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SOURCES

Références et actualisation

INSEE — commune 93048mai 2026
Notaires du Grand ParisT4 2025 — 5 900 €/m²

Dernière mise à jour indicative : 29 mai 2026

Les données présentées sont fournies à titre indicatif, à partir de sources publiques ou professionnelles disponibles à la date de rédaction. Elles peuvent évoluer et ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier, ni une recommandation d’investissement personnalisée. Toute décision d’achat, de vente, de location ou d’investissement doit être confirmée par une analyse du bien, de l’immeuble, de la copropriété, de l’urbanisme, du financement et de la situation personnelle de l’acquéreur.