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OBSERVATOIRE IMMOBILIER

Acheter et investir à Maisons-Alfort

Maisons-Alfort est un marché familial encore cohérent en prix, avec métro ligne 8 et profil résidentiel solide. Bon couple rendement/risque (4,58 % brut, rendement 8,9/10) si proche transports et copropriété saine.

Population

57 422 habitants (INSEE 2022)

Prix moyen de vente

5 340 €/m² (appartements anciens, T4 2025)

Loyer moyen

20,4 €/m²/mois hors charges (loyer médian OLAP 2024)

Rendement brut estimatif

4,58 % brut central

Indicatif, non garanti

Liquidité

Modérée

Niveau de risque

Modéré

Type de marché

Petite couronne

Profil dominant

Acquéreurs & investisseurs

Voir analyse des profils

SYNTHÈSE INVESTISSEUR

Lecture structurée du marché

Prix 5 340 €/m² · loyer 20,4 €/m²/mois · rendement brut 4,58 % · +3,2 %/an (-2,3 % sur 5 ans). Population 57 422 · liquidité 7,9/10 · patrimonial 7,6/10.

PROFIL LOCAL

Qui achète, qui loue, comment vit le secteur

Territoire & art de vivre

Métro 8, École vétérinaire, centre-ville commerçant ; marché équilibré.

Profil des acquéreurs

Familles Val-de-Marne ; investisseur rendement proche métro 8.

Profil des locataires

Familles et actifs ; faible pauvreté (12 %) ; 42,6 % propriétaires.

MARCHÉ DE VENTE

Prix, liquidité et sélection des biens

+3,2 %/an ; -2,3 % sur 5 ans : marché relativement stable.

Repère indicatif : 5 340 €/m² (appartements anciens, T4 2025)

MARCHÉ LOCATAIRE

Location, tension locative et rendement

Marché de rendement relatif ; encadrement DRIHL non applicable en local spécifique.

  • Loyer : 20,4 €/m²/mois hors charges (loyer médian OLAP 2024)
  • Rendement brut indicatif : 4,58 % brut central

MICRO-SECTEURS

Quartiers et zones d’arbitrage

Une lecture par sous-ensemble géographique permet d’affiner prix, liquidité et profil d’acheteurs.

École Vétérinaire / Métro

Très liquide, demande locative, prix plus haut.

Prime métro

Maisons-Alfort Stade

Familial, métro, bon équilibre.

Familial

Centre-ville

Commerces, résidence principale, T2/T3.

Central

Les Juilliottes

Plus accessible ; vérifier copropriétés et environnement.

Accessible

AVANTAGES & VIGILANCES

Forces, limites et risques immobiliers

Atouts du territoire

  • Rendement 8,9/10
  • Métro 8
  • Patrimonial 7,6/10
  • Faible pauvreté 12 %
  • Bon équilibre rendement/risque

Limites à intégrer

  • Liquidité 7,9/10
  • Hausse légère +3,2 %
  • Juilliottes : vigilance
  • Prix métro tendus
  • Volume modéré

Risques patrimoniaux et juridiques

Juilliottes : copropriétés à auditer ; prix École Vétérinaire élevés.

Points de contrôle recommandés

  • DPE G/F
  • Juilliottes : audit
  • Prix métro
  • DVF par rue

STRATÉGIES D’ACHAT

Arbitrages recommandés selon votre profil

T2/T3 — Stade ou Centre

Investisseur équilibré

Ligne 8, DPE conforme, loyer OLAP, copropriété saine.

Transports & accessibilité

Métro 8 (École Vétérinaire, Stade, etc.) ; bus vers Paris 12e.

Projets urbains & évolution

Marché familial mature ; métro 8 structurant.

RAPPORT INVESTISSEUR

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Le rapport PDF français détaille le marché de Maisons-Alfort : micro-secteurs, comparables et grille de vigilance.

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Alfortville est un marché compact (45 300 habitants) de report Charenton/Maisons-Alfort : RER D, métro 8 proche, rendement 5,40 % et liquidité 5/5. La hausse récente (+5,3 %/an) rappelle de ne pas surpayer — arbitrer Nord/Charenton et gare RER contre le Sud plus accessible, avec pauvreté 17 % à intégrer dans chaque rue.

Prix vente
4 580 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut
5,40 % brut central

Petite couronne

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Prix vente
5 030 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut
5,13 % brut central

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Prix vente
4 680 €/m² (appartements anciens, fin déc. 2025)
Rendement brut
5,08 % brut central

Petite couronne

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SOURCES

Références et actualisation

Dernière mise à jour indicative : 29 mai 2026

Les données présentées sont fournies à titre indicatif, à partir de sources publiques ou professionnelles disponibles à la date de rédaction. Elles peuvent évoluer et ne constituent ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil financier, ni une recommandation d’investissement personnalisée. Toute décision d’achat, de vente, de location ou d’investissement doit être confirmée par une analyse du bien, de l’immeuble, de la copropriété, de l’urbanisme, du financement et de la situation personnelle de l’acquéreur.